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【2025年10月の分譲マンション市況】

全体概要

10月の供給は119物件･2,112戸。都心タワー物件に需要が集中し、2カ月ぶり増。
都心部で＠2,000万円/坪超の新規物件が初めて登場し、平均価格･平均坪単価は+15％前後上昇。

2025年10月(当月)の首都圏新築分譲マンションにおける供給戸数は2,112戸で、前年同月(2,074戸)に比べ+1.8％の増加。2カ月ぶりに前年同月を上回った。当月の新規発売物件の供給戸数は787戸で、前年同月(1,101戸)に比べ▲28.5％の減少。2カ月連続で前年同月を下回っている。エリア別の供給戸数は、都下(270戸/+196.7％)、神奈川県(544戸/+26.8％)、埼玉県(239戸/+17.2％)で増加。一方で、東京23区(878戸/▲4.8％)、千葉県(181戸/▲53.4％)では減少した。

平均契約率は71.7％で、2カ月ぶりに70％を上回った。前年同月比(84.5％)では▲12.8ポイント低下した。エリア別では、東京23区(78.2％/▲6.9pt)、都下(80.7％/+12.6pt)で70％を上回った。一方で、神奈川県(65.8％/▲19.3pt)、埼玉県(65.7％/▲29.9pt)、千葉県(51.9％/▲26.7pt)では70％を下回った。

平均価格は9,894万円で、前年同月(8,702万円)に比べ+13.7％の大幅な上昇。2カ月連続で前年同月を上回っている。エリア別では、東京23区(14,783万円/+20.8％)、都下(6,545万円/+15.0％)、神奈川県(6,735万円/+6.9％)、埼玉県(5,988万円/+12.6％)で上昇した。一方で、千葉県(5,830万円/▲0.5％)では低下した。

平均面積は66.39㎡で、前年同月(68.85㎡)に比べ▲3.6％の拡大。エリア別では、都下(68.11㎡/+12.7％)、埼玉県(64.47㎡/+4.9％)で拡大。一方で、東京23区(64.82㎡/▲6.3％)、神奈川県(67.98㎡/▲1.0％)、千葉県(69.12㎡/▲4.3％)では縮小した。

平均坪単価は＠492.7万円/坪で、前年同月(＠417.8万円/坪)に比べ+17.9％の大幅な上昇。6カ月連続で前年同月を上回っている。全エリアで上昇した。内訳は、東京23区(＠753.9万円/坪/+28.9％)、都下(317.7万円/坪/+2.0％)、神奈川県(＠327.5万円/坪/+8.0％)、埼玉県(＠307.0万円/坪/+7.3％)、千葉県(＠278.8万円/坪/+4.0％)。

＜消費者態度指数＞
当月の内閣府発表の消費者態度指数(35.8pt)は、前月(35.3pt)から改善(+0.5pt)。3カ月連続で改善した。指数を構成するすべての項目が改善した。具体的には、｢暮らし向き｣(34.3pt/+1.1pt)、｢収入の増え方｣(40.0pt/+0.6pt)、雇用環境(40.1t/+0.2pt)、｢耐久消費財の買い時判断｣(28.9pt/+0.1pt)。また、株式や土地などの値動きを聞いた｢資産価値｣(47.0pt/+1.8pt)が6か月連続で改善。株高が指数を構成する項目にも波及したとみられる。その結果、内閣府は消費者マインドの基調判断を前月までの｢持ち直しの動きがみられる｣から｢持ち直している｣に上方修正した。

＜日経平均株価＞
当月の日経平均株価(52,411円)は、前月(44,932円)から上昇。7か月連続で上昇し、史上最高値を更新した。月間の上昇幅は過去最大で、月間の上昇率も過去5番目の大きさだった。7か月連続の上昇は、2013年4月までのアベノミクス相場(9カ月連続上昇)以来。
当月の日経平均は上昇基調で推移。44,000円台でスタートした当月の日経平均は、3日に45,000円台に乗せ、6日には47,000円を突破。7日以降は47,000～49,000円台で推移し、27日には史上初めて50,000円を上回った。末日にはさらに上昇し、52,000円台で当月の取引を終えた。
国内の政治イベントが株高を醸成した。4日の自民党総裁選で高市早苗氏が勝利。週明け6日は、高市氏の財政拡張政策への期待感から｢高市トレード｣が加速し、日経平均を一気に押し上げた。当月中旬には公明党が連立政権からの離脱を表明し、政権運営への不透明感から相場が下落する場面もあった。しかしその後、自民党と日本維新の会が連立を組むことが決まり、21日に高市氏が首相に就任。さらに株高が進んだ。
海外の動きも株高に追い風となった。米･トランプ大統領と中国･習近平国家主席との会談発表による米中の緊張緩和や、米連邦準備理事会(FRB)の利下げに好感がもたれ、日本国内の株高を海外勢が支えた。

＜供給戸数＞
当月の供給戸数(2,112戸)は、前年同月(2,074戸)とほぼ横ばい(+38戸)。継続物件販売は活発(+352戸)だったものの、新規発売戸数(▲314戸)が大きく減少し、継続物件販売の増加分をほぼ吸収した。当月は都心6区で販売100戸超の継続物件が2物件･224戸あり、全体を押し上げた。当月は前年同月の3棟を上回る、5棟の大型･大規模物件(総戸数150戸以上)がデビュー。しかし、販売戸数は358戸(前年同月541戸)と、前年同月の勢いはなかった。
9月の直近3年の推移をみると、当月の供給戸数は2022年10月(2,837戸)比▲25.6％、2023年10月(2,370戸)比▲10.9％。年々減少しており、2024～2025年は2,000戸をやや上回る水準となっている。
エリア別にみると、新規発売がまとまった都下(+196.7％)が牽引。川崎市川崎区、海老名市で大型･大規模物件が登場した神奈川県(+26.8％)も全体に寄与した。一方で、東京23区(▲4.8％)では新規発売戸数が半減、千葉県(▲53.4％)でも新規発売戸数が5分の1に萎み、供給を大きく減らした。
神奈川県は3カ月連続、都下は2カ月連続で前年同月を上回っている。埼玉県は2カ月ぶりに前年同月を上回った。一方で、千葉県は3カ月連続、東京23区は2カ月連続で前年同月を下回っている。

＜平均契約率＞
当月の平均契約率(71.7％)は70％を上回った。新規物件販売は供給が絞られる中で好調(平均契約率80.6％)を維持したが、継続物件の販売が鈍かった(66.4％)。エリア別にみると、東京23区(78.2％)と都下(80.7％)が80％水準で好調。しかし、神奈川県(65.8％)、埼玉県(65.7％)、千葉県(51.9％)が70％を大きく下回り、全体では70％をやや上回る水準であった。
東京23区は3カ月ぶり、都下は2カ月ぶりに70％を上回った。一方で、神奈川県は2カ月ぶりに70％を下回った。埼玉県、千葉県は2カ月連続で70％を下回っている。

＜平均価格／平均坪単価＞
当月の平均価格(9,894万円)と平均坪単価(＠492.7万円/坪)は、前年同月(平均価格8,702万円/平均坪単価＠417.8万円/坪)から大幅に上昇。当月は＠2,000万円/坪超の都心･新規物件(2物件･41戸)のインパクトが大きく、全体を引き上げた。その結果、当月の＠800万円/坪超の高額物件の供給シェアは11.2％(236戸)と、前年同月の2.2％(46戸)から大きく高まった。なお、価格水準の高い東京23区の供給シェアは41.6％と、前年同月の44.5％からやや低下した(▲2.9pt)。当月の坪単価は全エリアで上昇。東京23区(+28.9％)と埼玉県(+7.3％)は6カ月連続、都下(+2.0％)は3カ月連続、神奈川県(+8.0％)と千葉県(+4.0％)は2カ月連続で上昇している。

＜平均面積＞
当月の平均面積(66.39㎡)は、前年同月(68.85㎡)から縮小。当月は平均専有面積50㎡以下のコンパクト物件の供給シェアが9.9％(209戸)と、前年同月の4.2％(88戸)から大きく拡大したことで、全体の面積が縮小した。

＜11月の供給見込み＞
2025年11月は、約2,500戸の供給見込み。

【2025年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

※2025年分譲マンション市場の月別データはこちら。

※2024年以前のデータはこちら。

【2025年9月の建売住宅市況】

供給状況

前月8月（82物件480棟）に対して、物件数は▲12.2％、棟数は▲9.8％の減少となっている。
しかし前年同月（2024年9月、47物件369棟）と比較すると、棟数は＋64棟、＋17.3％の増加となっている。
棟数は2024年9月以降、12ヶ月連続で対前年同月で減少が続いていたが、13ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

都県別では、東京都が221棟、神奈川県が47棟、埼玉県が100棟、千葉県が65棟。東京都の供給が最も多い。前年同月と比べると、東京都と千葉県が増加しており、神奈川県はほぼ横ばい。埼玉県は減少している。
都県別の供給割合（棟数ベース）は、東京都が51.0％、神奈川県が10.9％、埼玉県が23.1％、千葉県が15.0％。

東京都の新規物件は、大和ハウス工業、飯田産業、東栄住宅、アーネストワン、細田工務店、等。拾遺物件は、三井不動産レジデンシャル、ポラスタウン開発、野村不動産、アグレ都市デザイン。
神奈川県の新規物件は、アーネストワン、大和ハウス工業、積水ハウス、細田工務店。拾遺物件は相鉄不動産、三井不動産レジデンシャル。
埼玉県の新規物件は、中央住宅、大和ハウス工業、中央グリーン開発、飯田産業、等。拾遺物件は中央住宅。
千葉県の新規物件は、住友林業、中央グリーン開発、大和ハウス工業、アーネストワン、等。拾遺物件は総合地所。

（都県別最多平均ライン：9月）

契約状況

2025年9月の月間契約率は40.0％。前月8月（31.5％）から＋8.5ポイントの上昇。4ヶ月連続で30％台で推移していたが、5ヶ月ぶりに40％以上となっている。前年同月（54.2％）と比較すると▲14.2ポイントの低下となっている。

都県別の契約率をみると、東京都は41.2％（前年同月59.7％）、神奈川県は53.2％（同100.0％）、埼玉県は23.0％（同46.4％）、千葉県は52.3％（同19.0％）となっている。
千葉県以外は前年同月を下回っている。
東京都を中心に都心寄りのエリアを中心に、高額帯でも堅調な売れ行きを見せている物件も見られるが、都心エリアでも時間が掛かる物件も見られており、売れ行きに格差が出ている。
一方、郊外エリアで、なおかつ徒歩15分以上やバス便物件、支線エリアの物件が多くなっており、それらの物件で出足が鈍い物件が多く、時間が掛かる物件が多くなっている。
勤務形態が「リモートワーク」から「出社」に戻る会社が多くなっており、駅近が再び重視されるようになっている。
売れ行き良好な物件をみると、駅近や主要駅最寄り、または主要駅にアクセスしやすい等、アクセス条件が良い物件が目立つ。
共働き世帯の占める割合が高くなっており、建売住宅でも駅距離がより重視されるようになっている。
価格高騰、住宅ローン金利の上昇が影響しているとみられ、特に郊外エリアで金利を気にする声が多くなっている。高価格帯の物件でも予算を抑える慎重な動きもみられる。固定金利のフラット35を検討する人が増えている。
一方で、新築分譲マンションの価格高騰により、戸建住宅の広さ、収納スペースの広さ、駐車場確保、等の戸建住宅ならではの優位性が再認識されている。

東京都では、拾遺物件では「OMOIS板橋・赤塚～水緑の景～」（3棟）が好調。
神奈川県では、拾遺物件は「グレーシアライフ横浜ゆめが丘 第2期」（11棟）が堅調。
埼玉県では、新規物件は「ブリスト川越ブリックビル」（13棟）が健闘。拾遺物件は「越谷みちニワPROJECT」（3棟）が健闘。
千葉県では、新規物件は「フォレストガーデン八千代緑が丘Ⅱ第1期～第1期1次」（11棟）が良好。拾遺物件は「ルネテラス津田沼」（18棟）が完売。

（都県別供給・契約動向）

■東京都：221棟 … 契約率41.2％
「OMOIS板橋・赤塚～水緑の景～」（3棟）は東武東上線「下赤塚」駅徒歩14分。約1ヶ月で完売。6,000万円台後半の価格設定が好評。土地、建物面積を抑えた分、価格が抑えられた。LDKの広さ、収納量、＋αのスペースが評価。
■神奈川県：47棟 … 契約率53.2％
「グレーシアライフ横浜ゆめが丘 第2期」（11棟）は相鉄いずみ野線「ゆめが丘」駅徒歩4～9分。来場者予算は7,000～7,500万円前後が中心。街づくり、住環境、駅近、フラットアプローチ、利便性、等が評価された。注文住宅検討層の来場も多い。
■埼玉県：100棟 … 契約率23.0％
「越谷みちニワPROJECT」（3棟）は東武伊勢崎線「越谷」駅徒歩12分。4,000万円台の区画の成約が早かった。越谷駅東口エリアでは、元荒川よりも駅側で5,000万円以内の希望が多い。
■千葉県：65棟 …契約率52.3％
「ルネテラス津田沼」（18棟）は京成本線「京成大久保」駅徒歩15～16分。太陽光発電やZEH等、設備仕様の充実が評価された。通勤・通学で津田沼駅を利用する人が多く、バス便が多いことが高評価。

【2025年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

※2025年建売住宅市場の月別データはこちら。

※2021年以前の過去データはこちら。

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