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【2025年11月の分譲マンション市況】

全体概要

11月の供給は145物件･1,757戸。2カ月ぶり減。全エリアで減少し、11月としては過去最低の水準。
価格･坪単価の高騰に顧客の購入体力が追いつかず、平均契約率は58％の低水準。

2025年11月(当月)の首都圏新築分譲マンションにおける供給戸数は1,757戸で、前年同月(3,049戸)に比べ▲42.4％の減少。2カ月ぶりに前年同月を下回った。当月の新規発売物件の供給戸数は626戸で、前年同月(1,570戸)に比べ▲60.1％の減少。3カ月連続で前年同月を下回っている。供給戸数は全エリアで減少。内訳は、東京23区(966戸/▲8.5％)、都下(202戸/▲56.0％)、神奈川県(328戸/▲55.2％)、埼玉県(169戸/▲58.4％)、千葉県(92戸/▲76.6％)。

平均契約率は58.3％で、2カ月ぶりに70％を下回った。前年同月比(74.5％)では▲16.2ポイント低下した。全エリアで70％を下回った。内訳は、東京23区(62.1％/▲7.6pt)、都下(55.0％/▲25.8pt)、神奈川県(55.5％/▲20.2pt)、埼玉県(46.7％/▲25.5pt)、千葉県(57.6％/▲22.0pt)。

平均価格は10,184万円で、前年同月(8,177万円)に比べ+24.5％の上昇。3カ月連続で前年同月を上回っている。エリア別では、東京23区(12,973万円/+15.9％)、都下(6,454万円/+13.8％)、神奈川県(6,793万円/+6.1％)で上昇。一方で、埼玉県(7,481万円/▲9.1％)、千葉県(6,154万円/▲2.0％)では低下した。

平均面積は64.67㎡で、前年同月(63.77㎡)に比べ+1.4％の拡大。エリア別では、東京23区(64.35㎡/+0.8％)、都下(66.36㎡/+0.7％)、神奈川県(65.69㎡/+11.5％)、千葉県(70.05㎡/+2.2％)で拡大。一方で、埼玉県(59.58㎡/▲8.8％)では縮小した。

平均坪単価は＠520.6万円/坪で、前年同月(＠423.8万円/坪)に比べ+22.8％の上昇。7カ月連続で前年同月を上回っている。エリア別では、東京23区(＠666.4万円/坪/+15.0％)、都下(321.5万円/坪/+13.0％)で上昇。一方で、神奈川県(＠341.9万円/坪/▲4.9％)、埼玉県(＠415.1万円/坪/▲0.4％)、千葉県(＠290.4万円/坪/▲4.1％)では低下した。

＜消費者態度指数＞
当月の内閣府発表の消費者態度指数(37.5pt)は、前月(35.8pt)から改善(+1.7pt)。4カ月連続で改善した。指数を構成するすべての項目が改善した。具体的には、｢暮らし向き｣(36.2pt/+1.9pt)、｢収入の増え方｣(41.0pt/+1.0pt)、雇用環境(41.7t/+1.6pt)、｢耐久消費財の買い時判断｣(30.9pt/+2.0pt)。また、物価の見通しでは、9割以上が1年後も上昇すると回答したが、その比率は2カ月連続で低下。内閣府では、｢昨年末から今年初めにかけて起きたような生鮮野菜の価格高騰などがみられず、物価見通しが若干低下していることが寄与した｣としている。その結果、内閣府は消費者マインドの基調判断を前月同様の｢持ち直している｣に据え置いた。

＜日経平均株価＞
当月の日経平均株価(50,253円)は、前月(52,411円)から下落。8カ月ぶりに下落した。月間での下落はトランプ関税が市場に混乱を与えた3月以来。
当月の日経平均は下落基調で推移。51,000円台でスタートした当月の日経平均は、17日まで50,000円超で推移していたが、18日に48,000円台まで下落。18～26日までは48,000～49,000円台に留まっていたが、27日に50,000円台に戻し、そのまま当月の取引を終えた。
高市早苗首相は当月7日、国会で台湾有事を巡って｢存立危機事態｣になりうると答弁。中国側はこれに対して日本への渡航自粛を呼び掛けるなど、日中関係が悪化した。このため、上旬～中旬にかけては日中関係の悪化や前月までの上昇による過熱感への警戒が投資家心理を冷やし、上値が重かった。
中旬から下旬にかけては米国の利下げ観測後退などを背景に、18日には前日比1,620円安を記録。AI関連株が売られ、医薬品や建設といったAI関連以外に資金が振り向けられた。下旬には米国の株高を背景に、半導体関連株などが買い戻された。

＜供給戸数＞
当月の供給戸数(1,757戸)は、前年同月(3,049戸)から大幅に減少。半減に近い減少となった。総戸数150戸以上の大型･大規模物件が1物件･49戸しかなく、新規発売全体で944戸(▲60.1％)減った。加えて、販売50戸以上の継続物件は2物件･132戸と少なく、継続物件全体で348戸(▲23.5％)減った。合せて約1,300戸が減少した(▲42.4％)。
11月の直近3年の推移をみると、当月の供給戸数は2022年11月(3,548戸)比▲50.5％、2023年11月(3,190戸)比▲44.9％。例年3,000戸以上の水準で推移しており、当月は11月としては過去最低の水準。
エリア別でみても、供給が増加したエリアはない。東京23区がやや減少(▲8.5％)と持ちこたえたが、その他の郊外部が軒並み大幅に減少(▲55～80％)。郊外部は特に新規発売の減少幅が大きい(▲70～95％)。
千葉県は4カ月連続、東京23区は3カ月連続で前年同月を下回っている。神奈川県は4カ月ぶり、都下は3カ月ぶり、埼玉県は2カ月ぶりに前年同月を下回った。

＜平均契約率＞
当月の平均契約率(58.3％)は70％を大きく下回った。単月の平均契約率が60％を下回るのは、弊社が投資用ワンルームマンションを除いた集計値の公表を始めた2020年1月以降で初めて。新規物件販売は供給が絞られる中で堅調(平均契約率74.9％)であったが、継続物件の販売が振るわなかった(同49.2％)。
全エリアで70％大きく下回っており、都下(55.0％)、神奈川県(55.5％)、埼玉県(46.7％)、千葉県(57.6％)の郊外部はいずれも60％以下に留まる。
埼玉県と千葉県は3カ月連続、神奈川県は2カ月連続で70％を下回っている。東京23区と都下は2カ月ぶりに70％を下回った。

＜平均価格／平均坪単価＞
当月の平均価格(10,184万円)と平均坪単価(＠520.6万円/坪)は、前年同月(平均価格8,177万円/平均坪単価＠423.8万円/坪)から大幅に上昇。当月は＠1,000万円/坪超が8物件･113戸供給。その結果、当月の＠800万円/坪超の高額物件の供給シェアは16.9％(297戸)と、前年同月の5.6％(172戸)から大きく高まった。価格水準の高い東京23区の供給シェアは55.0％と、前年同月の34.6％から大きく高まったことも、価格･坪単価の上昇要因である。当月の坪単価はエリアによって濃淡が分かれた。東京23区(+15.0％)は7カ月連続、都下(+13.0％)は4カ月連続で前年同月を上回っている。一方で、埼玉県(▲0.4％)は7カ月ぶり、神奈川県(▲4.9％)と千葉県(▲4.1％)は3カ月ぶりに前年同月を下回った。

＜平均面積＞
当月の平均面積(64.67㎡)は、前年同月(63.77㎡)から拡大。当月は平均専有面積50㎡以下のコンパクト物件の供給シェアが7.7％(136戸)と、前年同月の14.5％(442戸)から大きく縮小したことで、全体の面積が拡大した。

＜11月の供給見込み＞
2025年12月は、約3,500戸の供給見込み。

【2025年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

※2025年分譲マンション市場の月別データはこちら。

※2024年以前のデータはこちら。

【2025年9月の建売住宅市況】

供給状況

前月8月（82物件480棟）に対して、物件数は▲12.2％、棟数は▲9.8％の減少となっている。
しかし前年同月（2024年9月、47物件369棟）と比較すると、棟数は＋64棟、＋17.3％の増加となっている。
棟数は2024年9月以降、12ヶ月連続で対前年同月で減少が続いていたが、13ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

都県別では、東京都が221棟、神奈川県が47棟、埼玉県が100棟、千葉県が65棟。東京都の供給が最も多い。前年同月と比べると、東京都と千葉県が増加しており、神奈川県はほぼ横ばい。埼玉県は減少している。
都県別の供給割合（棟数ベース）は、東京都が51.0％、神奈川県が10.9％、埼玉県が23.1％、千葉県が15.0％。

東京都の新規物件は、大和ハウス工業、飯田産業、東栄住宅、アーネストワン、細田工務店、等。拾遺物件は、三井不動産レジデンシャル、ポラスタウン開発、野村不動産、アグレ都市デザイン。
神奈川県の新規物件は、アーネストワン、大和ハウス工業、積水ハウス、細田工務店。拾遺物件は相鉄不動産、三井不動産レジデンシャル。
埼玉県の新規物件は、中央住宅、大和ハウス工業、中央グリーン開発、飯田産業、等。拾遺物件は中央住宅。
千葉県の新規物件は、住友林業、中央グリーン開発、大和ハウス工業、アーネストワン、等。拾遺物件は総合地所。

（都県別最多平均ライン：9月）

契約状況

2025年9月の月間契約率は40.0％。前月8月（31.5％）から＋8.5ポイントの上昇。4ヶ月連続で30％台で推移していたが、5ヶ月ぶりに40％以上となっている。前年同月（54.2％）と比較すると▲14.2ポイントの低下となっている。

都県別の契約率をみると、東京都は41.2％（前年同月59.7％）、神奈川県は53.2％（同100.0％）、埼玉県は23.0％（同46.4％）、千葉県は52.3％（同19.0％）となっている。
千葉県以外は前年同月を下回っている。
東京都を中心に都心寄りのエリアを中心に、高額帯でも堅調な売れ行きを見せている物件も見られるが、都心エリアでも時間が掛かる物件も見られており、売れ行きに格差が出ている。
一方、郊外エリアで、なおかつ徒歩15分以上やバス便物件、支線エリアの物件が多くなっており、それらの物件で出足が鈍い物件が多く、時間が掛かる物件が多くなっている。
勤務形態が「リモートワーク」から「出社」に戻る会社が多くなっており、駅近が再び重視されるようになっている。
売れ行き良好な物件をみると、駅近や主要駅最寄り、または主要駅にアクセスしやすい等、アクセス条件が良い物件が目立つ。
共働き世帯の占める割合が高くなっており、建売住宅でも駅距離がより重視されるようになっている。
価格高騰、住宅ローン金利の上昇が影響しているとみられ、特に郊外エリアで金利を気にする声が多くなっている。高価格帯の物件でも予算を抑える慎重な動きもみられる。固定金利のフラット35を検討する人が増えている。
一方で、新築分譲マンションの価格高騰により、戸建住宅の広さ、収納スペースの広さ、駐車場確保、等の戸建住宅ならではの優位性が再認識されている。

東京都では、拾遺物件では「OMOIS板橋・赤塚～水緑の景～」（3棟）が好調。
神奈川県では、拾遺物件は「グレーシアライフ横浜ゆめが丘 第2期」（11棟）が堅調。
埼玉県では、新規物件は「ブリスト川越ブリックビル」（13棟）が健闘。拾遺物件は「越谷みちニワPROJECT」（3棟）が健闘。
千葉県では、新規物件は「フォレストガーデン八千代緑が丘Ⅱ第1期～第1期1次」（11棟）が良好。拾遺物件は「ルネテラス津田沼」（18棟）が完売。

（都県別供給・契約動向）

■東京都：221棟 … 契約率41.2％
「OMOIS板橋・赤塚～水緑の景～」（3棟）は東武東上線「下赤塚」駅徒歩14分。約1ヶ月で完売。6,000万円台後半の価格設定が好評。土地、建物面積を抑えた分、価格が抑えられた。LDKの広さ、収納量、＋αのスペースが評価。
■神奈川県：47棟 … 契約率53.2％
「グレーシアライフ横浜ゆめが丘 第2期」（11棟）は相鉄いずみ野線「ゆめが丘」駅徒歩4～9分。来場者予算は7,000～7,500万円前後が中心。街づくり、住環境、駅近、フラットアプローチ、利便性、等が評価された。注文住宅検討層の来場も多い。
■埼玉県：100棟 … 契約率23.0％
「越谷みちニワPROJECT」（3棟）は東武伊勢崎線「越谷」駅徒歩12分。4,000万円台の区画の成約が早かった。越谷駅東口エリアでは、元荒川よりも駅側で5,000万円以内の希望が多い。
■千葉県：65棟 …契約率52.3％
「ルネテラス津田沼」（18棟）は京成本線「京成大久保」駅徒歩15～16分。太陽光発電やZEH等、設備仕様の充実が評価された。通勤・通学で津田沼駅を利用する人が多く、バス便が多いことが高評価。

【2025年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

※2025年建売住宅市場の月別データはこちら。

※2021年以前の過去データはこちら。

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