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【2025年9月の分譲マンション市況】

全体概要

9月の供給は166物件･2,416戸。｢武蔵小杉｣のタワー物件が市場牽引も前年同月に届かず、3カ月ぶり減。平均価格･平均坪単価は+30％前後上昇。価格高騰で歩留まりは大きく低下。

2025年9月(当月)の首都圏新築分譲マンションにおける供給戸数は2,416戸で、前年同月(2,626戸)に比べ▲8.0％の減少。3カ月ぶりに前年同月を下回った。当月の新規発売物件の供給戸数は1,022戸で、前年同月(1,170戸)に比べ▲12.6％の減少。3カ月ぶりに前年同月を下回った。エリア別の供給戸数は、都下(307戸/+12.9％)、神奈川県(988戸/+31.7％)で大幅に増加。一方で、東京23区(723戸/▲18.7％)、埼玉県(255戸/▲50.8％)、千葉県(143戸/▲26.7％)では大幅に減少した。

平均契約率は67.3％で、4カ月ぶりに70％を下回った。前年同月比(74.3％)では▲5.9ポイント低下した。エリア別では、神奈川県(78.1％/+1.8pt)が70％以上。一方で、東京23区(62.7％/▲5.4pt)、都下(59.6％/▲8.8pt)、埼玉県(52.5％/▲34.0pt)、千葉県(59.4％/▲12.9pt)では70％を下回った。

平均価格は9,790万円で、前年同月(7,342万円)に比べ+33.3％の大幅上昇。2カ月ぶりに前年同月を上回った。全エリアで上昇した。内訳は、東京23区(13,572万円/+36.1％)、都下(7,361万円/+31.2％)、神奈川県(8,941万円/+26.3％)、埼玉県(7,498万円/+52.7％)、千葉県(5,840万円/+10.8％)。

平均面積は67.48㎡で、前年同月(64.63㎡)に比べ+4.4％の拡大。全エリアで拡大した。内訳は、東京23区(65.98㎡/+1.7％)、都下(66.84㎡/+12.8％)、神奈川県(67.40㎡/+1.2％)、埼玉県(70.03㎡/+12.7％)、千葉県(72.54㎡/+3.6％)。

平均坪単価は＠479.6万円/坪で、前年同月(＠375.6万円/坪)に比べ+27.7％の大幅上昇。5カ月連続で前年同月を上回っている。全エリアで上昇した。内訳は、東京23区(＠680.0万円/坪/+33.8％)、都下(364.1万円/坪/+16.4％)、神奈川県(＠438.5万円/坪/+24.8％)、埼玉県(＠353.9万円/坪/+35.5％)、千葉県(＠266.1万円/坪/+6.9％)。

＜消費者態度指数＞
当月の内閣府発表の消費者態度指数(35.3pt)は、前月(34.9pt)から改善(+0.4pt)。2カ月連続で改善した。指数を構成する3項目が改善した。具体的には、｢暮らし向き｣(33.2pt/+0.5pt)、雇用環境(39.9t/+0.6pt)、｢耐久消費財の買い時判断｣(28.8pt/+0.8pt)。｢収入の増え方｣(39.4pt/±0.0pt)は横ばいだった。内閣府は、｢生鮮食品の上昇一服が物価見通しなどに影響した可能性がある｣としている。その結果、内閣府は消費者マインドの基調判断を前月までの｢持ち直しの動きがみられる｣に据え置いた。

＜日経平均株価＞
当月の日経平均株価(44,932円)は、前月(42,718円)から上昇。6カ月連続で上昇した。4カ月連続で月間(終値ベース)の最高値を更新した。
当月の日経平均は上昇基調で推移。42,000円台でスタートした当月の日経平均は、5日には43,000円台に乗せ、11日には44,000円を突破。18日以降は45,000円台で推移し、25日には史上最高値の45,754円まで上昇。末日には45,000円をやや割って当月の取引を終えた。
7日に石破茂首相が退陣を表明。次期自民党総裁に高市早苗氏や小泉進次郎氏が就任するとの観測から、市場に財政拡張策への期待感が広がった。
17日に米連邦準備理事会(FRB)が利下げ再開を決め、年内に複数回の利下げの可能性を示唆したことも追い風となった。生成AIの需要拡大も相まって米相場が上昇。相場上昇が日本市場にも波及し、半導体関連株が上昇した。
その後も、10月4日に自民党総裁選を控えるなか、次期政権への期待感が持続。相場上昇を後押しした。

＜供給戸数＞
当月の供給戸数(2,416戸)は、前年同月(2,626戸)から減少(▲210戸)。継続物件販売は活発だったが、新規発売の減少(▲148戸)が全体の減少につながった。当月は｢武蔵小杉｣で総戸数1,400戸超のタワー物件が新規発売され市場を牽引したが、当月の総戸数150戸以上の大型･大規模物件の新規発売は同物件のみ。新規発売戸数が伸びなかった。他方、全体の販売件数は増加(前年同月151件→当月166件)。価格高騰で完売までに時間がかかる物件が増え、供給を小出しにせざるを得なくなっている。
9月の直近3年の推移をみると、当月の供給戸数は2022年9月(2,727戸)比▲11.4％、2023年9月(2,485戸)比▲2.8％。2023年以降は2,500戸水準。当月も概ねその水準に達している。
エリア別にみると、上述の神奈川県(+31.7％)、南町田エリアで新規発売がまとまった都下(+12.9％)が大幅に増加。一方で、東京23区(▲18.7％)、埼玉県(▲50.8％)、千葉県(▲26.7％)では新規発売が萎み、供給を大きく減らした。神奈川県と都下で当月の供給シェアの過半(53.6％)を占めたものの、東京23区、埼玉県、千葉県の減少幅が大きかった。
神奈川県は2カ月連続で前年同月を上回っている。都下は2カ月ぶりに前年同月を上回った。一方で、東京23区は4カ月ぶり、埼玉県は3カ月ぶり、千葉県はカ月ぶりに前年同月を下回った。

＜平均契約率＞
当月の平均契約率(67.3％)は70％を下回った。新規物件の販売が好調(平均契約率84.1％)だったが、継続物件の販売が低調(55.0％)だった。エリア別にみると、神奈川県(78.1％)が80％に迫り好調。しかし、その他のエリアが軒並み70％を下回り、全体でも70％を割った。
神奈川県は3カ月ぶりに70％を上回った。他方で、東京23区は2カ月連続で70％を下回っている。都下と埼玉県、千葉県は2カ月ぶりに70％を下回った。

＜平均価格／平均坪単価＞
当月の平均価格(9,790万円)と平均坪単価(＠479.6万円/坪)は、前年同月(平均価格7,342万円/平均坪単価＠375.6万円/坪)から大幅に上昇。前述の＠600万円/坪超の｢武蔵小杉｣のタワー物件が全体を引き上げ、当月は＠600万円/坪超の高額物件の供給シェアが28.4％(686戸)と、前年同月の9.4％(247戸)から大きく高まった。なお、価格水準の高い東京23区の供給シェアは29.9％と、前年同月の33.9％から低下した(▲4.0pt)。当月の坪単価は全エリアで上昇。千葉県以外は10％超の大幅な上昇となった。東京23区と埼玉県は5カ月連続、都下は2カ月連続で上昇している。神奈川県は3カ月ぶり、千葉県は2カ月ぶりに上昇した。

＜平均面積＞
当月の平均面積(67.48㎡)は、前年同月(64.63㎡)から拡大。当月は平均専有面積50㎡以下のコンパクト物件の供給シェアが4.5％(108戸)と、前年同月の17.3％(454戸)から大きく縮小したことで、全体の面積が拡大した。

＜10月の供給見込み＞
2025年10月は、約2,000戸の供給見込み。

【2025年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

※2025年分譲マンション市場の月別データはこちら。

※2024年以前のデータはこちら。

【2025年7月の建売住宅市況】

供給状況

2025年7月に供給された建売住宅は53物件301棟。
前月6月（94物件512棟）に対して、物件数は▲43.6％、棟数は▲41.2％の大幅な減少となっている。
前年同月（2024年7月、80物件482棟）と比較すると、棟数は▲181棟、▲37.6％の大きな減少となっている。
棟数は2024年9月以降、11ヶ月連続で対前年同月で減少が続いている。

都県別では、東京都が141棟、神奈川県が36棟、埼玉県が82棟、千葉県が34棟、茨城県が8棟。前年同月と比べると、千葉県のみが若干増加しており、その他の都県は減少となっている。特に神奈川県が大きく減少している。茨城県は3ヶ月ぶりの供給。
都県別の供給割合（棟数ベース）は、東京都が46.8％、神奈川県が12.0％、埼玉県が27.2％、千葉県が11.3％、茨城県が2.7％。

東京都の新規物件は、大和ハウス工業、飯田産業、細田工務店、東栄住宅、アグレ都市デザイン、等。拾遺物件はレーベンホームビルド、アグレ都市デザイン、三井不動産レジデンシャル、等。
神奈川県の新規物件は、東急、アーネストワン、等。拾遺物件は住友林業、三井不動産レジデンシャル。
埼玉県の新規物件は、中央住宅、飯田産業、大和ハウス工業、等。拾遺物件は中央住宅。
千葉県の新規物件は、三菱地所レジデンス、ポラスガーデンヒルズ、アーネストワン、等。
茨城県の新規物件は、大和ハウス工業。

（都県別最多平均ライン：7月）

契約状況

2025年7月の月間契約率は30.6％。前月6月（31.6％）から▲1.0ポイントと横ばいで推移しており、3ヶ月連続で30％台の推移となっている。前年同月（35.5％）と比較しても▲4.9ポイントの低下となっている。

都県別の契約率をみると、東京都は27.0％（前年同月37.5％）、神奈川県は77.8％（同34.4％）、埼玉県は14.6％（同29.9％）、千葉県は41.2％（同45.5％）となっている。
神奈川県以外は前年同月を下回っている。
東京都を中心に高額帯でも堅調な売れ行きを見せている物件も見られるが、都心エリアでも時間が掛かる物件も見られており、売れ行きに格差が出てきている。
一方、郊外エリアで、なおかつ徒歩15分以上やバス便物件、支線エリアの物件が多くなっており、それらの物件で出足が鈍い物件が多く、時間が掛かる物件が多くなっている。
勤務形態が「リモートワーク」から「出社」に戻る会社が多くなっており、駅近が再び重視されるようになっている。
売れ行き良好な物件をみると、駅近や主要駅最寄り、または主要駅にアクセスしやすい等、アクセス条件が良い物件が目立つ。
共働き世帯の占める割合が高くなっており、建売住宅でも駅距離がより重視されるようになっている。
価格高騰、住宅ローン金利の上昇が影響しているとみられ、特に郊外エリアで金利を気にする声が多くなっている。高価格帯の物件でも予算を抑える慎重な動きもみられる。
一方で、新築分譲マンションの価格高騰により、戸建住宅の広さ、収納スペースの広さ、駐車場確保、等の戸建住宅ならではの優位性が再認識されている。

東京都では、新規物件は「グローイングスクエアひばりヶ丘第1期」（4棟）が良好。拾遺物件では「アグレシオ南千束」（3棟）、「アグレシオ小岩Ⅲ」（4棟）、「ファインコート吉祥寺東町」（3棟）が好調。
神奈川県では、新規物件の「ノイエ青葉台ヒルズスクエア第2期」（2棟）が良好。拾遺物件は「フォレストガーデン海老名」（14棟）、「ファインコート横浜片倉町」（12棟）が良好。
埼玉県では、拾遺物件は「グレミアム蒲生」（7棟）が健闘。

（都県別供給・契約動向）

■東京都：141棟 … 契約率27.0％
「アグレシオ南千束」（3棟）は東急大井町線「北千束」駅徒歩5分。2～3週間で完売。都心直通の東急目黒線「大岡山」駅も利用できるアクセスが高評価。間取りプラン、設備・仕様は注文住宅検討層にも好評であった。
■神奈川県：36棟 … 契約率77.8％
「フォレストガーデン海老名」（14棟）はＪＲ相模線「海老名」駅徒歩11～12分。約半年間で完売。周辺相場よりもかなり高めの価格設定であったが、間取り、仕様等の商品企画の良さが評価され、想定以上の売れ行きとなった。
■埼玉県：82棟 … 契約率14.6％
「グラミアム蒲生」（7棟）は東武伊勢崎線「新田」駅徒歩14分。蒲生・新田エリアでは同事業主グループの供給が多く、信頼感・安心感がある反面、グループ内物件の競合がみられた。反響者予算は4,500万円が最多。400～500万円ほど買い上がるケースがみられた。
■千葉県：34棟 …契約率41.2％
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【2025年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

※2025年建売住宅市場の月別データはこちら。

※2021年以前の過去データはこちら。

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