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1993年1月から発行している「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」より、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県南部)で新規供給された分譲マンション市場および建売住宅市場の概況を公開しています。(毎月更新)

 

※「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」の調査概要等につきましては、こちら

首都圏分譲マンション市場動向

【2024年3月の分譲マンション市況】

全体概要
3月の供給は148物件2,821戸。新規発売活発で前年同月並みの供給。契約率も80%超と高水準。
一方、前年同月あった都心の超高額物件販売の反動で価格・坪単価は大幅に低下。

2024年3月(当月)の首都圏新築分譲マンションにおける供給戸数は2,821戸で、前年同月(2,833戸)に比べ▲0.4%。ほぼ横ばいながら、2か月連続で前年同月を下回っている。エリア別では、都下(116戸/+10.5%)、神奈川県(687戸/+24.2%)、千葉県(540戸/+106.1%)で大幅に増加。茨城県でも251戸のまとまった供給があった。一方で、東京23区(995戸/▲40.3%)、埼玉県(232戸/▲1.3%)では減少した。
当月の新規発売物件の供給戸数は1,230戸で、前年同月(1,766戸)に比べ▲30.4%の大幅な減少。3か月ぶりに前年同月を下回った。
平均契約率は81.5%で、9か月連続で70%を上回っている。前年同月(81.2%)比では+0.3ポイント上昇した。都下(39.7%/▲21.3pt)以外のエリアで70%を超えた。70%超のエリアは、東京23区(86.5%/+0.9pt)、神奈川県(79.0%/+1.1pt)、埼玉県(73.7%/+6.5pt)、千葉県(79.3%/▲0.9pt)。
平均価格は7,585万円で、前年同月(13,630万円)に比べ▲44.4%の大幅な低下。5か月ぶりに前年同月を下回った。エリア別では、東京23区(10,751万円/▲44.8%)、都下(5,369万円/▲6.2%)で低下。一方で、神奈川県(6,517万円/+16.1%)、埼玉県(4,837万円/+0.3%)、千葉県(6,137万円/+24.9%)で上昇。
平均面積は67.40㎡で、前年同月(72.18㎡)に比べ▲6.6%の大幅な縮小。エリア別では、東京23区(65.41㎡/▲13.7%)、神奈川県(64.48㎡/▲2.1%)、千葉県(70.46㎡/▲1.7%)で縮小した。一方で、都下(67.31㎡/+2.0%)、埼玉県(66.51㎡/+2.6%)では拡大した。
平均坪単価は@372.1万円/坪。前年同月(@624.2万円/坪)に比べ▲40.4%の大幅な低下。平均価格同様、5か月ぶりに前年同月を下回った。エリア別では、東京23区(@543.3万円/坪/▲36.0%)、都下(@263.7万円/坪/▲8.0%)、埼玉県(240.4万円/坪/▲2.2%)で低下。一方で、神奈川県(@334.1万円/坪/+18.6%)、千葉県(@287.9万円/坪/+27.1%)では上昇した。

<消費者態度指数>
当月の内閣府発表の関東の消費者態度指数(40.7ポイント)は、前月(39.5ポイント)から改善(+1.2ポイント)。4か月連続で改善している。40ポイントを超えたのは2021年11月(40.0ポイント)以来。春闘で賃上げの動きが広がったことなどから改善した。また、当月の「耐久消費財の買い時判断」(34.4ポイント)は、前月(33.3ポイント)から改善(+1.1ポイント)。6か月連続で改善している。指数を構成する「暮らし向き」は横ばいだったが、ほかの2項目(収入の増え方/雇用環境)が改善(ともに+0.7ポイント)し、全体に寄与した。内閣府は消費者マインドの基調判断を、3か月連続で「改善している」に据え置いた。
<日経平均株価>
当月の日経平均株価(40,369円/最終取引日終値)は、前月(39,166円/同)から上昇。3か月連続で上昇している。史上初めて40,000円を超えて取引を終えた。
39,000円台でスタートした日経平均は、続伸し3/4に史上初めて40,000円を突破。当月中旬は38,000~39,000円台で推移するも、3/19に再び40,000円を超え安定推移。3/21には史上最高値を更新する40,815円(終値)を付けるなど、40,000円台のまま当月の取引を終えた。
米国のハイテク株高を背景に、国内でも生成AIに関わる半導体株が好調で相場を牽引した。その中で、日銀は当月19日、金融政策決定会合でマイナス金利政策を解除。事前観測が出ていたことから影響は小さく、むしろインフレヘッジの投資先として日本株が魅力的に捉えられた。
日銀は、2016年2月から続けてきたマイナス金利政策を遂に解除した。日銀は賃金上昇を伴いながら、物価が安定的に2%上昇する「賃金と物価の好循環」が見通せるようになったと判断し、このタイミングでの解除に踏み切った。注目されるのは、変動型の住宅ローン金利(=変動金利)への影響だ。変動金利の基準金利となる短期プライムレートは、今回、日銀が政策金利を引き上げたことで影響を受ける可能性があった。しかし、短期プライムレート(=短プラ)は2009年1月から15年以上一度も変わっていない。マイナス金利解除後も大手行は短プラを据え置いており、足元の変動金利に大きな変化は見られていない。


<供給戸数>
当月の供給戸数(2,821戸)は、前年同月と同水準。前年同月は「三田ガーデンヒルズ」(全1,002戸/販売400戸)、「WORLD TOWER RESIDENCE」(全389戸/販売169戸)といった販売100戸を超える大規模物件(4物件/販売計804戸)が新規に登場。一方で、当月の新規発売棟数(38棟)は前年同月(36棟)より多く、新規発売は活発だったものの、販売100戸を超える新規発売はなく、その結果、前年同月並みの戸数に落ち着いた。
エリア別では、継続物件のまとまった供給があった都下(+10.5%)、横浜市港南区と川崎市多摩区で大型物件の販売がスタートした神奈川県(+24.2%)、千葉市中央区で大規模2物件が新規に登場した千葉県(+106.1%)が全体を押し上げた。他方、前年同月に上述の都心大規模物件の供給があった東京23区(▲40.3%)の反動は大きく、郊外部の増加分(都下/神奈川県/千葉県)を打ち消した。
「神奈川県」は3か月連続で前年同月を上回っている。「都下」は3か月ぶり、「千葉県」は2か月ぶりに前年同月を上回った。一方で、「埼玉県」は3か月ぶりに販売200戸を上回ったものの、11か月連続の前年同月比減となった。「東京23区」は5か月ぶりに前年同月を下回った。
なお、当月の供給戸数は2021年3月(3,359戸)比▲16.0%、2022年3月(2,927戸)比▲3.6%。直近3年の同月と比較すると、いずれも減少している。
<平均契約率>
当月の平均契約率(81.5%)は、新規発売・継続販売ともに好調で80%を超えた。エリア別では、「東京23区」(86.5%)は80%超。「神奈川県」(79.0%)、千葉県(79.3%)は80%に迫る高水準で、全体に寄与した。
「東京23区」は5か月連続、「神奈川県」と「千葉県」は7か月連続で70%を上回っている。「埼玉県」は4か月ぶりに70%を上回った。一方、「都下」は2か月連続で70%を下回っている。
<平均価格/平均坪単価>
当月の平均価格(7,585万円)と平均坪単価(@372.1万円/坪)は、前年同月より大幅に低下。前年同月は@1,392万円/坪の「三田ガーデンヒルズ」を含む@1,000万円超/坪の超高額物件が全体の21.6%(611戸)を占めていた。一方、当月は超高額物件の供給割合が全体の3.9%(110戸)に縮小したことが、価格・坪単価の低下要因。また、当月の価格の水準の高い東京23区の供給シェアは35.3%と、前年同月の58.8%から大きく縮小したことも、価格・坪単価が低下した一因である。
エリア別の坪単価は、「千葉県」(+27.1%)は14か月連続で前年同月比での上昇が継続。2023年@229万円/坪だった千葉県の単価は、2024年1~3月では@273万円/坪と、@約45万円/坪も上昇している。「神奈川県」(+18.6%)は7か月連続で上昇している。一方、「東京23区」(▲36.0%)は4か月ぶり、「都下」(▲8.0%)と「埼玉県」(▲2.2%)は2か月ぶりに低下した。
<平均面積>
当月の平均面積(67.40㎡)は、前年同月から大きく縮小。前年同月は平均面積107㎡台の「三田ガーデンヒルズ」(販売400戸)を含む80㎡超の広面積物件が全体の17.6%(498戸)を占めていた。他方、当月は広面積物件の供給割合が全体の7.7%(217戸)に留まり、平均面積は縮小した。
なお、当月の平均面積50㎡以下のコンパクト物件の供給比率は全体の9.9%(278戸)と、前年同月の7.9%(225戸)から大きな変化はなかった。

<2024年4月の供給見込み>
2024年4月は、約2,500戸の供給見込み。

 

【2024年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

地 域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 首都圏計
1月 供給戸数 860戸 434戸 110戸 354戸 -戸 1,758戸
市場シェア 48.9% 24.7% 6.3% 20.1% -% 100.0%
2月 供給戸数 1,022戸 698戸 106戸 195戸 25戸 2,046戸
市場シェア 50.0% 34.1% 5.2% 9.5% 1.2% 100.0%
3月 供給戸数 1,111戸 687戸 232戸 540戸 251戸 2,821戸
市場シェア 39.4% 24.4% 8.2% 19.1% 8.9% 100.0%
4月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% -% -%
5月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 ‐戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% ‐% -%
6月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 ‐戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% ‐% -%
7月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 ‐戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% ‐% -%
8月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% -% -%
9月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 ‐戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% ‐% -%
10月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% -% -%
11月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸 -戸
市場シェア -% -% -% -% -% -%
12月 供給戸数 -戸 -戸 -戸 -戸 ‐戸 -戸
市場シェア % % % % % %
累 計 供給戸数 2,993戸 1,819戸 448戸 1,089戸 276戸 6,625戸
市場シェア 45.2% 27.5% 6.8% 16.4% 4.2% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給戸数
(戸)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均面積
(㎡)
平均坪単価
(万円/坪)
1月 105 1,758 80.6 8,148 68.45 393.5
2月 138 2,046 76.7 6,664 65.15 338.1
3月 148 2,821 81.5 7,585 67.40 372.1
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

 

※2024年分譲マンション市場の月別データはこちら

※2023年以前のデータはこちら

 

首都圏建売住宅市場動向

【2024年2月の建売住宅市況】

供給状況

2024年2月に供給された建売住宅は110物件798棟。
前月1月(70物件496棟)に対して物件数は+57.1%、棟数は+60.9%の大幅な増加となっている。
前年同月(2023年2月、99物件751棟)と比較すると、棟数は+47棟、+6.3%の増加。

 

 

都県別では、東京都が364棟、神奈川県が86棟、埼玉県が262棟、千葉県が86棟。
前年同月と比較すると、東京都と神奈川県が20棟以上増加しているのに対して、千葉県が15棟減少している。
東京都では拾遺物件として「プラウドシーズン稲城若葉台 第10期~第13期他」(119棟)がカウントされており、供給棟数を大きく押し上げている。
都県別の供給割合(棟数ベース)は、東京都が45.6%、神奈川県が10.8%、埼玉県が32.8%、千葉県が10.8%。

 

東京都の新規物件は、三井不動産レジデンシャル、細田工務店、飯田産業、等。拾遺物件では、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、阪急阪神不動産、住友林業、等。
神奈川県の新規物件は、三井不動産レジデンシャル、細田工務店、等。拾遺物件は、三井不動産レジデンシャル。
埼玉県の新規物件は、中央住宅、飯田産業、東栄住宅、大和ハウス工業、等。拾遺物件はレーベンホームビルド、大和ハウス工業。
千葉県の新規物件は、ポラスガーデンヒルズ、アーネストワン、等。

 

(都県別最多平均ライン:2月)

 東京都:土地100~124㎡  建物90~99㎡  価格1億円以上
 神奈川県:土地125~149㎡ 建物90~99㎡  価格4,000万円台、7,000万円台
 埼玉県:土地100~124㎡  建物90~99㎡  価格4,000万円台

 千葉県:土地125~149㎡  建物90~99㎡  価格4,000万円台 

 

契約状況

2024年2月の月間契約率は50.3%。前月2月(29.2%)よりも+21.1ポイントの大幅な上昇となっている。前年同月(44.1%)と比較しても+6.2ポイントの上昇となっている。月間契約率が50%を超えるのは2022年12月(50.7%)以来、1年2ヶ月振りとなっている。
ただし、拾遺物件の「プラウドシーズン稲城若葉台 第10期~第13期他」(119棟)が契約率を大きく引き上げており、この物件を除くと契約率は42.0%に低下する。

都県別の契約率をみると、東京都は61.8%(前年同月61.8%)、神奈川県は87.2%(同63.6%)、埼玉県は20.2%(同22.6%)、千葉県は55.8%(同28.7%)となっている。
東京都、神奈川県、千葉県で50%を超えており、特に神奈川県では80%を超えている。神奈川県では三井不動産レジデンシャルをはじめ、細田工務店、飯田産業の物件で完売物件が複数見られた。

東京都では、新規物件は「パークナードテラス南荻窪」(4棟)、「グローイングスクエア狛江(1丁目) 第1期」(5棟)、等が好調。拾遺物件では「ジオガーデン目黒学芸大学」(8棟)、「フォレストガーデン稲城長沼Ⅱ」(4棟)、等が好調。
神奈川県では、新規物件は「ファインコート青葉台二丁目B街区 第1期」(9棟)が好調。
埼玉県では、拾遺物件は「レーベンプラッツ草加」(4棟)が好調。
千葉県では、新規物件は「シーズンコート豊四季 第1期1・2次」(17棟)、「フォレストガーデン船橋・習志野 第1期1・2次」(5棟)が好調。

 

 

(都県別供給・契約動向)

■東京都:364棟 … 契約率61.8%
「ジオガーデン目黒学芸大学」(8棟)は東急東横線「学芸大学」駅徒歩6分。約2ヶ月で完売。資料請求等の反響から好調。学芸大学駅から徒歩6分と近く、住宅地何に位置し、利便性、住環境ともに良好。
■神奈川県:86棟 … 契約率87.2%
「ファインコート青葉田奈」(10棟)は東急田園都市線「田奈」駅徒歩2~3分。駅徒歩2~3分の駅近立地と、「青葉台」も生活圏となる、立地環境が評価された。
■埼玉県:262棟 … 契約率20.2%
「レーベンプラッツ草加」(4棟)は東武伊勢崎線「草加」駅徒歩11分。車通勤者に駐車場2台設置が好評。草加駅から徒歩11分は近め。ポラスグループの物件と回遊が見られたが、むしろ割安感を評価してもらえた。
■千葉県:86棟 … 契約率55.8%

 

【2024年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

地域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 山梨県 首都圏計
1月 供給棟数 224棟 100棟 119棟 46棟 7棟 ー棟 496棟
市場シェア 45.2% 20.2% 24.0% 9.3% 1.4% ー% 100.0%
2月 供給棟数 364棟 86 262棟 86棟 ー棟 ー棟 798棟
市場シェア 45.6% 10.8% 32.8% 10.8% ー% ー% 100.0%
3月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
4月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
5月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
6月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
7月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
8月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
9月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
10月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
11月 供給棟数 ー棟
市場シェア ー% % % % % ー% %
12月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
累計 588棟 186棟 381棟 132棟 7 ー棟 1,294棟
45.4% 14.4% 29.4% 10.3% 0.5% ー% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給棟数
(棟)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均土地面積
(㎡)
平均建物面積
(㎡)
1月 70 496 29.2 5,951 119.48 98.09
2月 110 798 50.3 5,685 123.72 99.08
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

 

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