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1993年1月から発行している「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」より、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県南部)で新規供給された分譲マンション市場および建売住宅市場の概況を公開しています。(毎月更新)

 

※「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」の調査概要等につきましては、こちら

首都圏分譲マンション市場動向

【2021年4月の分譲マンション市況】

全体概要
4月の供給は140物件 2,561戸(前年同月比+159.5%)。契約率は4か月連続で70%超。
価格水準の高い23区の供給シェアが50%を超え、価格は7,373万円・坪単価は@368.6万円/坪。

2021年4月の首都圏における新築マンションの供給は、140物件2,561戸(前年同月比+278.4%・+159.5%)。新型コロナウィルス感染拡大による緊急事態宣言が発出されたことにより、販売活動がほぼストップした前年同月は37物件・987戸の供給に留まったが、当月(2021年4月)はコロナ禍の状況が続いているものの、供給は回復。コロナ禍以前の前々年同月(2019年4月)の供給は1,879戸であり、当月は36.3%増加している。
東京23区の供給シェアは、今年に入ってから35~47%で推移していたが、当月は51.0%(1,305戸)と高まった。
平均契約率は77.4%で、前年同月(81.4%)に比べ4.0ポイント低下したものの、4か月連続で70%を超えた。エリア別では、神奈川県その他(66.2%)、さいたま市(65.6%)を除くエリアで70%以上の契約率をマーク。特に、川崎市(84.6%)、千葉市(84.4%)では80%を超えており、東京23区(79.7%)も80%弱の契約率となっている。
平均価格は7,373万円で、前年同月(5,401万円)に比べ36.5%上昇。エリア別では、東京23区(9,722万円)が前年同月に比べ+38.5%と大きく上昇。その他、川崎市(前年同月比+17.7%)、千葉県その他(同+27.4%)も上昇幅が大きい。一方、横浜市(前年同月比▲12.0%)、埼玉県その他(同▲18.2%)では大きく低下した。
平均面積は66.13㎡で、前年同月(66.56㎡)比▲0.6%。エリア別では、千葉市(前年同月比▲15.0%)、千葉県その他(同▲6.8%)と、千葉県エリアで縮小。一方、東京23区は前年同月(61.44㎡)に比べ5.5%(64.81㎡)拡大している。
平均坪単価は@368.6万円/坪で、前年同月(@268.2万円/坪)に比べ37.4%上昇。エリア別では、東京23区(495.9万円)が前年同月に比べ+31.3%と大きく上昇。また、千葉市(前年同月比+15.4%)、千葉県その他(同+36.6%)と、千葉県エリアの上昇も大きい。

2021年4月(当月)の供給は、140物件2,561戸。前年同月(2020年4月)は、新型コロナウィルス感染拡大による緊急事態宣言が初めて発出され、大手をはじめとしたデベロッパー各社は販売活動を休止。2019年4月の1,879戸から大幅減(▲47.5%)となる987戸の供給に留まった。一方、当月は昨年同様、4月下旬に緊急事態宣言が発出される状況(首都圏での対象は東京都)にあったが、コロナ禍における販売体制の確立とコロナ禍による住宅需要の高まり等を受けて、前年同月比+159.5%と大幅に増加した。2021年に入ってからは、4か月連続で前年同月(1月は前年同月比+14.7%、2月は同+61.0%、3月は同+58.0%)を上回る供給が続いている。
当月の新規発売は33物件1,319戸。前年同月に比べ物件数は+94.1%、供給戸数は+51.1%と大幅に増加し、新規割合は今年初めて50%を超える51.5%となった。2021年1~2月は、新規物件の供給を絞り在庫圧縮を優先する傾向にあり新規供給が抑えられていたが、3~4月は新規供給の割合が高まっている。

<総戸数100戸以上の新規供給物件>※一部物件を掲載
三井不動産レジデンシャル 「パークコート千代田四番町」(千代田区、全168戸/販売162戸) ⇒ 平均価格2億3,000万円強。2か月弱で完売。
サンケイビル 「ルフォン ザ・タワー大塚」(豊島区、全146戸/販売50戸) ⇒ 再開発の進む大塚エリア。@500万円/坪弱、初月契約率90%。
東京建物他、計4社JV 「Brillia Tower聖蹟桜ヶ丘BLOOMING RESIDENSE」(多摩市、全520戸/販売180戸)⇒ 初月契約率72%。

当月の平均契約率は77.4%で、4か月連続で70%を上回り、販売は堅調に推移している。特に、東京23区では79.7%の高い契約率をマーク。上述の大型物件以外の新規物件販売も好調で、全体の契約率を押し上げた。当月の平均完売率は31.4%で、前年同月(29.7%)を1.7ポイント上回った。なお、販売最終期を迎えた物件は14物件。このうち、三井不動産レジデンシャル「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア 」は全231戸の大規模物件ながら、販売開始9か月弱で完売。
<販売好調の新規物件> ※一部物件を記載
三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス板橋大山」(板橋区、全49戸)⇒ 蓄積した地元層の需要だけでなく、中広域からの集客に成功。初月完売。
野村不動産「プラウド千歳烏山アベニュー」(世田谷区、全61戸) ⇒ 駅徒歩13分・@313万円/坪。販売開始約1か月半で8割弱の進捗。
旭化成不動産レジデンス「アトラス西日暮里道灌山」(荒川区、全50戸) ⇒ @約430万円。同駅圏の明和地所「クリオ西日暮里ブライトマークス」も好調な売れ行き。
日神不動産「デュオステージ大泉学園Ⅱ」(練馬区、全31戸) ⇒ 平均面積35㎡のコンパクトタイプ物件。初月完売。
新日本建設「エクセレントシティ千葉レジデンス」(千葉市中央区、全44戸)⇒ 「千葉」駅徒歩9分の高台住宅街立地。全戸一括販売で、初月は32戸が契約。
清水総合開発「ヴィークスイート松戸」(松戸市、全70戸) ⇒ 平均面積40㎡のコンパクトタイプ物件。競合物件が至近ながら、初月契約率86%と好調。

当月の平均価格(7,373万円)と平均坪単価(@368.6万円/坪)は、前年同月よりもそれぞれ36.5%、37.4%上昇。価格水準の高い東京23区の供給シェア(51.0%)が前年同月(42.4%)より大幅に高まったことに加え、上述の「パークコート千代田四番町」をはじめ、「パークホームズ日本橋時の鐘通り」(価格9,982万円/@477.6万円/坪)、「パークホームズ日本橋本町」(価格1億831万円/@502.0万円/坪)等、平均坪単価が@400万円を超える物件が32物件・739戸(全体の供給戸数の28.9%)と多かったことが、価格・坪単価が大幅に上昇した要因である。

5月は、2019年5月並みの約2,500戸の供給が見込まれる。総戸数100戸以上の新規物件としては、大和地所レジデンス「ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央アリーナ」(印西市、全176戸/販売60戸)、大和ハウス工業「プレミスト金町」(葛飾区、全124戸/販売50戸)等が予定されている。

 

 

 

エリア別概要

東京23区は、平均坪単価が@400万円/坪を超える物件が57%を占めたことから、前年同月に比べ平均価格・平均坪単価が大幅に上昇。高額・高単価物件が多いものの、6割弱の37物件で平均契約率が80%を超えており、好調な売れ行きを示している。
東京都下は、供給戸数の62%を「Brillia Tower聖蹟桜ヶ丘BLOOMING RESIDENSE」(販売180戸/全520戸)が占めており、平均契約率や平均住戸概要は同物件の影響が大きい。
横浜市の平均価格・平均坪単価は、2021年1~3月平均で6,087万円・@295.4万円。当月は大幅に下がっているが、供給戸数の38%を占める「ルネ横浜戸塚」(販売82戸/価格4,912万円/坪単価@223.1万円)が影響している。
川崎市では、供給戸数の44%を新規物件の「パークホームズ登戸スクエア(定借)」(販売40戸/全52戸)が占めており、平均契約率や平均住戸概要は同物件の影響が大きい。
神奈川県その他では、新規物件はない。平均契約率は66%(前年同月比▲15ポイント)であるが、販売開始から時間の経った販売継続物件の売れ行きが鈍い傾向。
さいたま市では、前年同月の供給はなかった。当月も販売継続物件の供給のみ(4物件)で32戸と供給が少ない。
埼玉県その他では、3物件88戸が新規物件による供給。前年同月に比べ平均住戸概要が大きく低下しているが、前年同月は突出した物件の供給があったためである。
千葉市では、新たに3物件(計101戸)が登場。供給の58%を占める新規3物件の平均面積は61.64~65.54㎡と圧縮されており、全体の平均面積は前年同月比▲15%と縮小した。
千葉県その他では、供給の26%を占めるコンパクトタイプ物件「ヴィークスイート松戸」(販売44戸/面積40.21㎡)の登場により、平均面積が7%低下。「柏の葉キャンパス」駅圏では、2物件・計57戸(34%)が供給。両物件とも契約率は90%を上回り、販売は順調に進捗している。

 

 

 

 

【2021年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

地 域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 首都圏計
1月 供給戸数 978戸 587戸 114戸 338戸 ‐戸 2,017戸
市場シェア 48.5% 29.1% 5.7% 16.8% ‐% 100.0%
2月 供給戸数 1,846戸 743戸 231戸 637戸 ‐戸 3,457戸
市場シェア 53.4% 21.5% 6.7% 18.4% ‐% 100.0%
3月 供給戸数 1,421戸 931戸 304戸 703戸 ‐戸 3,359戸
市場シェア 42.3% 27.7% 9.1% 20.9% ‐% 100.0%
4月 供給戸数 1,597戸 457戸 167戸 340戸 ‐戸 2,561戸
市場シェア 62.4% 17.8% 6.5% 13.3% ‐% 100.0%
5月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
6月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
7月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
8月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
9月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
10月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
11月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
12月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
累 計 供給戸数 5,842戸 2,718戸 816戸 2,018戸 ‐戸 11,394戸
市場シェア 51.3% 23.9% 7.2% 17.7% ‐% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給戸数
(戸)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均面積
(㎡)
平均坪単価
(万円/坪)
1月 129 2,017 70.4 5,824 67.31 286.0
2月 156 3,457 82.7 6,099 66.35 303.9
3月 150 3,359 78.0 6,057 66.26 302.2
4月 140 2,561 77.4 7,373 66.13 368.6
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

 

※2021年分譲マンション市場の月別データはこちら

※2020年以前のデータはこちら

 

首都圏建売住宅市場動向

【2021年3月の建売住宅市況】

供給状況

2021年3月に供給された建売住宅は44物件347棟。前月2月(91物件・659棟)に対して物件数は▲51.6%、棟数は▲47.3%の大幅な減少となっている。
前年同月(2020年3月、73物件542棟)と比較すると、物件数は▲39.7%、棟数は▲36.0%となっており、前年同期比でも大幅な減少となっている。
単月では減少しているが、1~3月の合計では前年同期、前々年同期を上回っており、堅調な供給が継続していると考えられる。
都県別では、東京都が125棟で最も多く、次いで埼玉県が97棟、千葉県が70棟、神奈川県が55棟となっている。
前年同月と比較すると、東京都が+1.6%、神奈川県が▲74.7%、埼玉県が+21.3%、千葉県が▲42.6%となっており、埼玉県では増加しているが、神奈川県、千葉県では大きく減少している。

 

 

都県別の供給割合(棟数ベース)は、東京都が36.0%で最も多く、次いで埼玉県が28.0%、千葉県が20.2%、神奈川県が15.9%となっている。
東京都を中心とする供給が続いている。

 

東京都では新規物件の供給、拾遺物件の補足が半々で、新規物件では、一建設、飯田産業など、拾遺物件は三井不動産レジデンシャル、住友林業、など。
神奈川県では、新規物件の供給が多く、拾遺物件の補足が少ない。新規物件は三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、など。拾遺物件は東急のみ。
埼玉県は新規物件が中心で、拾遺物件の補足は少ない。新規物件はアーネストワン、東栄住宅。拾遺物件は東栄住宅、ポラスタウン開発。
千葉県も新規物件が中心で、拾遺物件が少ない。新規物件はポラスガーデンヒルズ、飯田産業など、拾遺物件は日本土地建物(現・中央日本土地建物)のみ。

 

 

 

(都県別最多平均ライン:3月)

 東京都:土地99㎡以下  建物90~99㎡  価格5,000万円台
 神奈川県:土地125~149㎡  建物90~99㎡  価格3,000万円台
 埼玉県:土地100~124㎡  建物90~99㎡  価格3,000万円台、4,000万円台
 千葉県:土地125~149㎡  建物90~99㎡、 価格2,000万円台、3,000万円台
 

 

契約状況

2021年3月の月間契約率は45.8%。前月2月(61.6%)から▲15.8ポイントの大きな低下となっている。前年同月(43.5%)と比較すると、+2.3ポイントの上昇でおおむね前年並みの契約率となっている。
新規物件では、東京都では良好な物件がみられるが、出足が鈍い物件が多くなっている。神奈川県、埼玉県、千葉県でも全般的に出足の遅い物件が多くなっている。

 

 

都県別の契約率をみると、東京都は66.4%(前年同期33.3)%、神奈川県は25.5(同55.8)%、埼玉県は34.0(同35.0)%、千葉県は41.4(同37.7)%となっている。
東京都と千葉で契約率が上昇しているのに対して、神奈川県が契約率を落としている。埼玉県は横ばいとなっている。

 

東京都では、新規物件では「ファインコート荻窪ディアクロス」(7棟)が好調。拾遺物件では「フォレストガーデン世田谷深沢」(9棟)、「ファインコート池袋」(10棟)などが良好。
神奈川県では、新規物件では「ザ・パークハウスステージ横濱洋光台 第5期2~4次」(3棟)が良好。拾遺物件は「ノイエ鷺沼ザ・サウスⅡ」(7棟)が良好。
埼玉県では、拾遺物件の「浦和トゥエンティ・キャンバス」(13棟)が良好。
千葉県では、拾遺物件の「バウスガーデン市川国府台」(21棟)が健闘。

 

 

 

(都県別供給・契約動向)

■東京都:125棟 … 契約率66.4%
「フォレストガーデン世田谷深沢」(9棟)は東急田園都市線「桜新町」駅徒歩20分。平均1億円超の価格帯であるが、市況の追い風もあり、約8ヶ月間で完売。開発道路奥の北接道や敷延の9,000~1億円台の区画から販売が進む。徒歩20分の駅距離を考えると1億円以上は高いとの声も聞かれた。
■神奈川県:55棟 契約率25.5%
「ノイエ鷺沼ザ・サウスⅡ」(7棟)は東急田園都市線「鷺沼」徒歩7分。約7ヶ月で完売。分譲マンションとの比較が多く、プラス1部屋の観点から戸建を検討していた。
■埼玉県:97棟 … 契約率34.0%
「浦和トゥエンティ・キャンバス」(13棟)はJR京浜東北線「浦和」駅バス11分徒歩4分。駅からバス便にも関わらず2ヶ月弱で早期完売し好調。先行物件のストック客を振り向け客付けできた。値頃感のある3,000万円台の価格帯で広域からも集客できた。地縁のない人も購入している。
■千葉県:70棟 … 契約率41.4%
「バウスガーデン市川国府台」(21棟)は京成本線「国府台」駅徒歩14分。令和2年夏から市況が好転し、販売が加速した。来場者予算は4,000万円台半ば程度で、5,000万円超えを出せる人は少なかった。住民以外が入ってこないクルドサックの街区構成が若年層に好評。

【2021年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

地域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 山梨県 首都圏計
1月 供給棟数 176棟 33棟 67棟 61棟 ー棟 ー棟 337棟
市場シェア 52.2% 9.8% 19.9% 18.1% ー% ー% 100.0%
2月 供給棟数 288棟 96 175棟 100棟 ー棟 ー棟 659棟
市場シェア 43.7% 14.6% 26.6% 15.2% ー% ー% 100.0%
3月 供給棟数 125棟 55 97棟 70棟 ー棟 ー棟 347棟
市場シェア 36.0% 15.9% 28.0% 20.2% ー% ー% 100.0%
4月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
5月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
6月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
7月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
8月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
9月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
10月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
11月 供給棟数 ー棟
市場シェア % % % % % ー% %
12月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
累計 589棟 184棟 339棟 231棟 ー棟 1,343棟
43.9% 13.7% 25.2% 17.2% % ー% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給棟数
(棟)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均土地面積
(㎡)
平均建物面積
(㎡)
1月 41 337 60.5 4,801 119.96 96.09
2月 91 659 61.6 4,893 124.85 98.26
3月 44 357 45.8 4,594 118.67 99.39
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

 

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