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1993年1月から発行している「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」より、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県南部)で新規供給された分譲マンション市場および建売住宅市場の概況を公開しています。(毎月更新)

 

※「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT分譲マンション編(現:KOHKEN MONTHLY NET)」「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT建売住宅編」の調査概要等につきましては、こちら

首都圏分譲マンション市場動向

【2021年2月の分譲マンション市況】

全体概要
2月の供給は155物件 3,395戸(前年同月比+58.1%)、
新規発売物件減少(2月20物件)、在庫圧縮を優先。

2021年2月の首都圏における新築マンションの供給は、155物件3,395戸。前年同月(132物件2,147戸)に比べ、物件数で17.4%、供給戸数で58.1%と大幅に増加した。エリア別では、東京都下(222戸)、横浜市(205戸)、川崎市(164戸)、さいたま市(114戸)が前年同月よりも減少。東京23区の供給は1,624戸。供給シェアは47.8%と、前年同月(42.0%)よりもやや上昇した。
平均契約率は82.4%で、前年同月(75.8%)に比べ6.6ポイント上昇。2か月連続で70%を超えた(1月は73.2%)。エリア別では、さいたま県その他(65.0%)を除くすべてのエリアで70%以上の契約率をマーク。特に、東京23区(82.9%)、川崎市(87.8%)、神奈川県その他(80.4%)、さいたま市(83.3%)、千葉市(98.8%)では80%を超える契約率となった。
平均価格は6,100万円で、前年同月(6,461万円)に比べ5.6%低下。エリア別では、東京23区(7,532万円)、埼玉県その他(3,933万円)、千葉市(3,742万円)が前年同月よりも5%以上低下。特に、さいたま県その他は前年同月(5,559万円)と比べ▲29.2%と大きく低下。一方、神奈川県その他は前年同月(4,305万円)に比べ+25.4%と大きく上昇した。
平均面積は66.22㎡で、前年同月(66.94㎡)よりやや縮小(▲1.1%)。エリア別では、神奈川県その他(前年同月比+9.2%)、さいたま市(同+0.9%)、埼玉県その他(同+2.5%)が前年同月よりも拡大した。
平均坪単価は@304.5万円/坪で、前年同月(@319.1万円/坪)に比べ4.6%低下。エリア別では、東京23区(@388.2万円/坪)、東京都下(@250.3万円/坪)、さいたま市(@238.0万円/坪)、その他埼玉県(@185.4万円/坪)、千葉市(@175.0万円/坪)が前年同月よりも低下。一方で、川崎市(@275.3万円/坪)、神奈川県その他(@241.9万円/坪)は前年同月より大きく上昇した(+13~15%)。
2021年2月の供給は、155物件3,395戸。新型コロナウィルスによる2度目の緊急事態宣言下中であったものの、デベロッパー各社は販売活動を継続。先月(前年同月+31.5%)同様に供給が増加しており、2月の供給戸数は、前年同月に比べ+58.1%と大きく増加した。
2月の新規発売物件は20物件677戸。前年同月に比べ物件数は▲25.9%、供給戸数は▲29.3%と、大きく減少。2月は、1月7日に発出された緊急事態宣言が3月7日まで延長された(3月21日まで再延長)こともあって、各社が新規物件の供給を絞る傾向がみられた。一方で、前月以前からの販売継続物件の供給が大半を占めており、各社が在庫圧縮を優先したことがうかがわれる。

また、2月は総戸数150戸を超える大型・大規模物件の新規発売はなく、総戸数100戸を超える(150戸未満)ものも3物件と少なかった
<総戸数100戸以上の新規発売物件>

伊藤忠都市開発「クレヴィア新宿若松町」(新宿区、全149戸/販売51戸)⇒@493.9万円/坪と高単価ながら、契約率76.5%を記録。
住友商事「クラッシィハウス亀有」(足立区、全121戸/販売60戸)⇒「亀有」駅徒歩4分の駅近立地、契約率95%と好調。
東京日商エステム「エステムコート横浜新吉田レジデンス」(横浜市港北区、全118戸/販売54戸) ⇒ 従来相場を大きく上回るものの、堅調。

平均契約率は82.4%で前年同月(75.8%)を6.6ポイント上回り、平均完売率も39.4%で前年同月(31.1%)を8.3ポイント上回った。2月は2か月連続で平均契約率が70%(先月73.2%)を上回り、さらには80%を超えるエリアもみられるなど、先月に続き販売は堅調に推移している。また、前述の通り、2月は前月に続き販売継続物件の供給が多かった。販売最終期を迎えた物件が34物件、うち8割強の28物件が全戸完売に至っていることもあり、契約率を押し上げた。
<発売4か月以内の早期完売物件>
三菱地所レジデンス・日本土地建物「ザ・パークハウスさいたま新都心」(さいたま市中央区、全109戸)⇒ 「さいたま新都心」駅徒歩5分、約3か月で完売。
モリモト「ピアース自由が丘レジデンス」(世田谷区、全38戸) ⇒ 周辺の需要蓄積もあり、約4か月で完売。
新日本建設「エクセレントシティ津田沼奏の杜」(津田沼市、全45戸)⇒ コンパクトタイプ物件ながら設備・仕様が充実、約4か月で完売。

2月は平均価格(6,100万円)と平均坪単価(@304.5万円/坪)が、前年同月よりもそれぞれ▲5.6%、▲4.6%低下。価格水準の高い東京23区の供給シェアは47.8%と前年同月(42.0%)より上昇したものの、前年の2020年2月は販売戸数91戸(総戸数164戸)の「ザ・パークハウス高輪タワー」(平均価格14,581万円・平均坪単価@662.3万円/坪)をはじめ、@500万円/坪を超える超高額物件の供給の割合が高かった(首都圏全体の11.1%、東京23区の26.4%)ことなどから、2021年2月は平均価格・平均坪単価が前年同月より低下した。

なお、3月は新規・継続ともにまとまった供給が多い模様であり、約3,500戸の供給見込み。(2020年3月:2,126戸)
<販売100戸以上の3月発売物件>
【新規物件】三井不動産レジデンシャル「パークコート千代田四番町」(千代田区、全168戸/販売130戸)
【新規物件】野村不動産「プラウド練馬中村橋マークス」(練馬区、全186戸/販売100戸)
【継続物件】野村不動産等3社JV「プラウドシティ日吉 レジデンスⅢ」(横浜市港北区、全1318戸/販売200戸)
【継続物件】東武鉄道等4社JV「ソライエグラン流山おおたかの森 シーズンスクエア街区」(流山市、全794戸/販売238戸)

 

 

エリア別概要

東京23区では、供給戸数は80.2%の大幅な増加。新規供給は減少する一方で、「ブランズタワー豊洲」(販売470戸/2020年販売分も含む)、「パークタワー勝どき(ミッド)」(販売96戸)といった大規模の継続物件が供給戸数の大幅増加に寄与した。
東京都下では、新規発売物件はなく、販売戸数20戸以下の継続物件が多い。八王子市、東村山市、昭島市、町田市といった郊外部の駅徒歩遠隔立地、支線立地の物件が多かったものの、契約率78.4%(前年同月+18ポイント)を示しており、販売は堅調に推移した。
横浜市では、供給戸数は18.0%減少。新規発売物件が3物件あったものの、販売50戸以上の継続物件はなく、全体では販売20戸以下の継続物件が殆どだった。
川崎市では、前年同月に比べ平均面積が15.0%縮小。供給戸数の22%(36戸)を占めるコンパクト物件「ソルティア新川崎」(平均4,136万円・41.04㎡・@333.2万円/坪)によるところが大きい。
その他神奈川県では、供給戸数が前年同月(184戸)に比べ大幅に増加(+69.6%)しているが、大規模の継続2物件「リーフィアタワー海老名ブリスコート」(販売109戸/総戸数302戸)、「プレミスト湘南辻堂」(販売99戸/総戸数914戸)が全体の66.7%を占めている。
さいたま市では販売20戸以下の継続物件が大半だが、前年同月(75.2%)より8.1%ポイント高い、83.3%の契約率をマーク。
その他埼玉県では、前年同月に比べ平均価格・平均坪単価がそれぞれ29.2%、31.0%低下。供給戸数の49.6%(58戸)を占める継続物件の「リビオシティ川口元郷(定借)」(平均3,326万円・70.49㎡・@156.0万円/坪)によるところが大きい。
千葉市では、販売戸数195戸(2月一括掲載)の継続物件「ヴェレーナシティ パレ・ド・マリナージュ」(総戸数267戸)による供給が全体の76.2%を占めている。
その他千葉県では、船橋市・市川市・柏市での供給が大半。

 

 

 

【2021年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

地 域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 首都圏計
1月 供給戸数 1,067戸 736戸 172戸 338戸 ‐戸 2,313戸
市場シェア 46.1% 31.8% 7.4% 14.6% ‐% 100.0%
2月 供給戸数 1,846戸 681戸 231戸 637戸 ‐戸 3,395戸
市場シェア 54.4% 20.1% 6.8% 18.8% ‐% 100.0%
3月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
4月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
5月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
6月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
7月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
8月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
9月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
10月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
11月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
12月 供給戸数 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸 ‐戸
市場シェア ‐% ‐% ‐% ‐% ‐% ‐%
累 計 供給戸数 2,913戸 1,417戸 403戸 975戸 ‐戸 5,708戸
市場シェア 51.0% 24.8% 7.1% 17.1% ‐% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給戸数
(戸)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均面積
(㎡)
平均坪単価
(万円/坪)
1月 136 2,313 73.2 5,587 65.59 281.6
2月 155 3,395 82.4 6,100 66.22 304.5
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

 

※2021年分譲マンション市場の月別データはこちら

※2020年以前のデータはこちら

 

首都圏建売住宅市場動向

【2021年1月の建売住宅市況】

供給状況

2021年1月に供給された建売住宅は41物件337棟。前月12月(87物件・667棟)に対して物件数は▲52.9%、棟数は▲49.5%の減少となっている。
前年同月(2020年1月、42物件325棟)と比較すると、物件数は▲2.4%、棟数は+3.7%となっており、おおむね同水準での供給となっている。
都県別では、東京都が176棟で最も多く、次いで埼玉県が67棟、千葉県が61棟、神奈川県が33棟となっている。
前年同月と比較すると、東京都が+77.8%と大きく増加しているのに対して、埼玉県は▲39.1%、千葉県は▲21.8%、神奈川県は▲13.2%と減少しており、特に埼玉県と千葉県の減少が大きくなっている。

 

都県別の供給割合(棟数ベース)は、東京都が52.2%で最も多く、次いで埼玉県が19.9%、千葉県が18.1%、神奈川県が9.8%となっている。東京都を中心とする供給が続いている。

東京都では新規物件の供給と拾遺物件の補足が半々となっている。新規物件では、飯田産業、東栄住宅、三井不動産レジデンシャル、などの供給。拾遺物件ではアグレ都市デザイン、三井不動産レジデンシャル、東栄住宅、野村不動産、など。
神奈川県は今月も供給が少なく、新規物件、拾遺物件ともに少ない。新規物件は三井不動産レジデンシャル、日立アーバンインベストメント、大和ハウス工業。拾遺物件はトーセイ、三井不動産レジデンシャル。
埼玉県は新規物件が少なく、拾遺物件が中心となっている。新規物件は東栄住宅、アーネストワン。拾遺物件は東栄住宅、ポラスマイホームプラザ、コスモスイニシア、中央住宅など。
千葉県も新規物件が少なく、拾遺物件が中心。新規物件は三井不動産レジデンシャル、東京セキスイハイム、パナソニックホームズなど。拾遺物件は中央グリーン開発、中央住宅、東栄住宅、住友林業。

 

(都県別最多平均ライン:1月)

 東京都:土地100~124㎡  建物90~99㎡  価格4,000万円台
 神奈川県:土地100~124㎡  建物90~99㎡、100~109㎡  価格4,000万円台
 埼玉県:土地100~124㎡  建物100~109㎡  価格2,000万円台、4,000万円台
 千葉県:土地125~149㎡  建物100~109㎡  価格3,000万円台
 

 

契約状況

2021年1月の月間契約率は60.5%。前月12月(50.7%)から+9.8ポイントの上昇となっている。前年同月(50.8%)と比較すると、+9.7ポイントの上昇。
新規物件では初月の出足の鈍い物件が目立つ。拾遺物件では発売開始から数ヶ月で完売する好調物件がある一方で、時間が掛かっている物件もみられ、売れ行きの格差は大きくなっている。

 

都県別の契約率をみると、東京都は59.1(前年同期77.8)%、神奈川県は84.8(同21.1)%、埼玉県は46.3(同36.4)%、千葉県は67.2(同51.3)%となっている。
供給が多い東京都で前年同期に比べ契約率を大きく落としている。他の3県はいずれも契約率が上昇しており、特に供給が少ない神奈川県で大きく上昇している。

東京都では、新規物件では「ファインコート杉並井荻ザ・グレースプレミア第1期」(8棟)が良好。拾遺物件では「プラウドシーズン小金井緑町」(19棟)、「ブルーミングガーデン東久留米市小山4丁目」(17棟)などが良好。
神奈川県では、新規物件では「ファインコートLaLa湘南平塚第9期」(8棟)が健闘。拾遺物件の「THEパームスコート三ッ池公園Ⅱ(2工区)」(14棟)が健闘。
埼玉県では、拾遺物件の「イニシアフォーラム南浦和根岸」(7棟)が良好。
千葉県では、拾遺物件の「ブルーミングガーデン流山市駒木」(5棟)が健闘。

 

 

(都県別供給・契約動向)

■東京都:176棟 … 契約率59.1%
「プラウドシーズン小金井緑町」(19棟)はJR中央線「東小金井」駅徒歩14分。コロナ禍の影響による販売延期を経て、登録即完後にキャンセルによる入替が出るも約1ヶ月強で完売。広告期間が長期化したことで反響が多かった。中央線徒歩圏立地、土地36坪、大型バルコニー、住環境が評価された。

■神奈川県:33棟 契約率84.8%
「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ(2工区)」(14棟)は東急東横線「綱島」バス13分・徒歩6分。販売開始から約2ヶ月弱で早期完売した。コロナ禍で市場が活発化し早期完売を後押した。仲介店舗からの紹介も多かった。地元客中心であるが、県外客を含めた中広域に分散した。
■埼玉県:67棟 … 契約率46.3%
「イニシアフォーラム南浦和根岸」(7棟)はJR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅徒歩14分。「南浦和」駅最寄りであるが、駅距離があり、前面道路が狭いことから訴求力が弱かったが、販売開始から約5ヶ月で完売。地元客が主力となり、価格重視が強まった。地場物件との回遊もみられた。
■千葉県:61棟 … 契約率67.2%
「パレットコート南柏グラン・ヴィスタ」(30棟)はJR常磐線「南柏」駅徒歩12分。住環境、土地面積、街区構成の評価が高かった。各駅停車駅最寄りということもあって予算が伸びず、価格が高めの南接道区画が残った。

【2021年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

地域 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 山梨県 首都圏計
1月 供給棟数 176棟 33棟 67棟 61棟 ー棟 ー棟 337棟
市場シェア 52.2% 9.8% 19.9% 18.1% ー% ー% 100.0%
2月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
3月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー0%
4月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
5月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア ー% ー% ー% ー% ー% ー% ー%
6月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
7月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
8月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
9月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
10月 供給棟数 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
11月 供給棟数 ー棟
市場シェア % % % % % ー% %
12月 供給棟数 ー棟 ー棟 ー棟
市場シェア % % % % ー% ー% %
累計 176棟 33棟 67棟 61棟 ー棟 337棟
52.2% 9.8% 19.9% 18.1% % ー% 100.0%

 

■平均商品水準の推移

物件数
(件)
供給棟数
(棟)
発売当月契約率(%) 平均価格
(万円)
平均土地面積
(㎡)
平均建物面積
(㎡)
1月 41 337 60.5 4,801 119.96 96.09
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

 

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