※「KOHKEN　REALTY　MONTHLY　REPORT分譲マンション編（現：KOHKEN　MONTHLY　NET）」「KOHKEN　REALTY　MONTHLY　REPORT建売住宅編」の調査概要等につきましては、こちら

【2023年10月の分譲マンション市況】

全体概要

10月の供給は138物件･2,370戸。新規発売は前年同月と同水準も、3か月連続減。

一方、平均価格は6,428万円･坪単価は321万円/坪。郊外部のシェアが75％に達し、8か月ぶりに低下。

2023年10月(当月)の首都圏における新築分譲マンションの供給戸数は、2,370戸で、前年同月(2,837戸)に比べ▲16.5％の減少。3か月連続で前年同月を下回っている。エリア別では、東京23区(601戸/▲48.0％)、都下(128戸/▲30.1％)、埼玉県(275戸/▲25.5％)、千葉県(297戸/▲44.8％)で大幅な減少。一方、神奈川県(1,021戸/+76.0％)では大幅に増加した。
平均契約率は72.9％で、4か月連続で70％を上回っている。一方、前年同月(74.6％)比では▲1.7ポイントの低下。エリア別では、神奈川県(87.2％/+3.2pt)、千葉県(77.8％/+4.6pt)で70％を大きく上回った。一方、東京23区(52.2％/▲18.4pt)、都下(66.4％/▲19.4pt)、埼玉県(64.0％/▲4.0pt)では70％を下回った。
平均価格は6,428万円で、前年同月(7,269万円)に比べ▲11.6％の大幅な低下。8か月ぶりに前年同月を下回った。エリア別では、東京23区(8,058万円/▲22.1％)、千葉県(4,666万円/▲10.8％)で大幅な低下。一方、神奈川県(6,561万円/+23.7％)では大幅に上昇し、都下(5,624万円/+9.5％)、埼玉県(4,991万円/1.7％)でも上昇した。
平均面積は66.13㎡で、前年同月(68.81㎡)に比べ▲3.9％の縮小。エリア別では、千葉県(66.77㎡/▲13.3％)で大幅な縮小。東京23区(60.69㎡/▲9.7％)、都下(61.09㎡/▲6.4％)、埼玉県(63.64㎡/▲6.7％)でも縮小した。一方、神奈川県(69.85㎡/+6.2％)では拡大した。
平均坪単価は＠321.3万円/坪で、前年同月(＠349.2万円/坪)に比べ▲8.0％の低下。平均価格同様、8か月ぶりに前年同月を下回った。エリア別では、東京23区(＠438.9万円/坪/▲13.7％)で大幅な低下。一方、都下(＠304.3万円/坪/+17.0％)、神奈川県(＠310.5万円/坪/+16.5％)では大幅に上昇し、埼玉県(＠259.2万円/坪/+9.0％)、千葉県(＠231.0万円/坪/+2.9％)でも上昇した。
＜消費者態度指数＞
当月の内閣府発表の関東の消費者態度指数(36.7ポイント)は、前月(36.8ポイント)からやや低下(▲0.1ポイント)。一方、当月の｢耐久消費財の買い時判断｣(29.4ポイント)は、前月(29.2ポイント)からやや改善(+0.2ポイント)した。食料品の価格上昇の鈍化や賃上げの動きなどを背景に、消費者態度指数を構成する4項目のうち｢雇用環境｣を除く3項目が、3か月ぶりに上昇したものの、前月には届かなかった。内閣府は、消費者マインドの基調判断も｢改善に向けた動きに足踏みがみられる｣に据え置いた。
＜日経平均株価＞
当月の日経平均株価(30,858円/最終取引日終値)は、前月(31,857円/同)から下落。4か月連続で下落した。5月以来、5か月ぶりに月末の終値が心理的節目である31,000円を下回った。
当月後半までは31,000～32,000円台で推移。その後、26日に31,000円台を割った後、31,000円台に戻らず当月の取引を終えた。当月後半は、米国のインフレ率の高止まりと金融引き締め長期化への懸念から、米国の長期金利が上昇。それにつられて日本国内の長期金利も2013年以来の水準まで上昇し、日米のハイテク株が売られた。加えて、中国の不動産大手のデフォルトが伝わるなど、中国の景気減速懸念もあり、相場への足かせとなった。
最終的に、日銀が当月31日に開いた金融政策決定会合でイールドカーブ・コントロール(YCC)の再修正を決めたことが、事前観測を含めて株価に影響した。日銀は7月に、YCCの許容上限を0.5％から1％に引き上げた。今回、｢上限1％｣を｢1％めど｣とし、1％を一定程度超えることを容認することにした。政策運営を柔軟化することで、長期金利が上昇しても日銀の国債購入が過度に膨らみ、市場機能が低下することを避ける狙いがある。
＜供給戸数＞
当月の供給戸数(2,370戸)は、前年同月を470戸程(▲16.5％)下回った。当月は、総戸数150戸以上の新規発売物件が5物件･564戸供給され、新規発売戸数は前年同月並みの水準(▲2.8％)だったものの、前月に続き継続物件の販売が低調だった。
エリア別では、｢横浜市｣(+38.4％)、｢川崎市｣(+143.8％)、｢神奈川県その他｣(259.0％)の3ブロックとも大幅増となった｢神奈川県｣(+76.0％)の増加が目立つ。｢青葉台｣、｢鷺沼｣、｢鎌倉｣、｢本厚木｣で新規物件の販売が始まり、新規発売戸数が前年同月の約4倍(+279.9％)の642戸と新規供給が活発だった。他方、その他のエリアは減少。新規発売戸数が前年同月から500戸弱(▲70.7％)減少した｢東京23区｣(▲48.0％)をはじめ、｢都下｣(▲30.1％)、継続物件の販売件数が10件減少した｢埼玉県｣(▲25.5％)、継続物件を中心に250戸弱減少した千葉県(▲44.8％)と減少幅が大きく、｢神奈川県｣の増加分を打ち消した。
｢神奈川県｣は6か月ぶりに前年同月を上回った。一方、｢東京23区｣は2か月ぶりの1,000戸以下で当年では1月(580戸)に次ぐ低水準。4か月ぶりに前年同月を下回った。｢埼玉県｣は6か月連続で前年同月を下回っている。｢都下｣は5か月ぶり、｢千葉県｣は2か月ぶりに前年同月を下回った。
なお、当月の供給戸数は2020年10月(3,466戸)比▲31.6％、2021年10月(3,353戸)比▲29.3％。当月は過去3年と比較していずれも大幅に減少している。
＜平均契約率＞
当月の平均契約率(72.9％)。新規発売が好調だった｢神奈川県｣(87.2％)と｢千葉県｣(77.8％)が高契約率。一方、｢東京23区｣(52.2％)、｢都下｣(66.4％)、｢埼玉県｣(64.0％)は70％を下回った。特に｢東京23区｣の販売は低調。供給戸数の47％を占める｢城東エリア｣(283戸)の契約率が41.3％に留まるなど全体に影響した。
｢神奈川県｣と｢千葉県｣は2か月連続で70％を上回っている。他方、｢東京23区｣と｢埼玉県｣は2か月連続で70％を下回っている。｢都下｣は3か月ぶりに70％を下回った。
＜平均価格／平均坪単価＞
当月の平均価格(6,428万円)と平均坪単価(＠321.3万円/坪)は、前年同月より大幅に低下。当月も当年新規発売された＠1,000万円/坪超の継続販売はなく、従前の水準。当月は価格の水準の高い東京23区の供給シェアが25.4％と、前年同月の同40.7％から大幅に低下。価格･坪単価上昇のトレンド下でも、郊外部の供給シェアが当年最高の74.6％に達したことが、当月の価格･坪単価の大幅低下の要因である。
全体の＠500万円/坪以上の供給割合も、供給戸数の10.0％(237戸)と、前年同月の同19.1％(542戸)から大幅に低下。前年同月は、東京23区で＠510万円/坪超のタワー物件の販売が始まり、価格･坪単価を押し上げていた。
エリア別の坪単価は、｢都下｣(+17.0％)は3か月ぶり、｢埼玉県｣(+9.0％)は5か月ぶりに上昇した。｢神奈川県｣(+16.5％)は2か月連続、｢千葉県｣(+2.9％)は9か月連続で上昇している。一方で、｢東京23区｣(▲13.7％)は4か月ぶりに低下した。
＜平均面積＞
当月の平均面積(66.13㎡)は、前年同月より縮小。平均専有面積50㎡以下のコンパクト物件の供給割合が、供給戸数の11.1％(263戸)と前年同月の同6.3％(180戸)から大きく拡大したためである。

【総括】
当月の供給戸数(2,370戸)は前年同月と比べて470戸程減少。秋商戦下の例年10月は2,800～3,500戸で推移する中、当月の水準の低さが際立つ。新規物件の供給戸数は前年同月と同水準だったが、東京23区の販売が新規･継続とも低調で全体に影響。郊外部の供給シェアは75％に達し、久々に価格･坪単価は低下した。
一方で、当月は団地の建替え物件(ﾌﾟﾛﾐﾗｲｽﾞ青葉台/ﾘﾋﾞｵｼﾃｨ船橋北習志野)の新規物件が好調だった。これまで、団地の建替え決議には｢全所有者の5分の4以上かつ各棟の所有者の3分の2以上｣の高いハードルがあり、団地建替え物件の供給は限定的であった。しかし、ここにきて国は決議要件を｢所在が明らかな所有者の4分の3以上かつ同各棟所有者の過半数以上｣に緩和する議論が進められている。2024年にも法改正が見込まれる。国土交通省によると団地は全国に約3,000ある。建替えには長い期間が掛かり、既存の所有者の費用負担の重さは残るものの、決議要件の緩和によって団地建替えが進み、供給増が期待される。｢北習志野｣では、団地が新しい建物に更新される｢期待感｣が好調要因になっている。その｢期待感｣の醸成にも、決議要件の緩和は追い風になりそうだ。

＜11月の供給見込み＞
2023年11月は、約3,000戸の供給見込み。｢HARUMI FLAG｣の継続販売が実施される。

【2023年平均概要推移】
■月別供給戸数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×戸数で販売総額換算

※2023年分譲マンション市場の月別データはこちら。

※2022年以前のデータはこちら。

【2023年7月の建売住宅市況】

供給状況

2023年7月に供給された建売住宅は66物件476棟。
前月6月（98物件・600棟）に対して物件数は▲32.7％、棟数は▲20.7％の減少となっている。
前年同月（2022年7月、60物件405棟）と比較すると、棟数は＋69棟、＋17.5％の増加。2023年では5月以外は対前年比で増加しており、供給棟数は増加傾向で推移している。

都県別では、東京都が232棟、神奈川県が96棟、埼玉県が75棟、千葉県が73棟。
前年同月と比較すると、東京都が＋22.1％、神奈川県が＋45.5％、千葉県が＋25.9％の増加となっており、埼玉県のみが▲17.6％の減少となっている。
都県別の供給割合（棟数ベース）は、東京都が48.7％、神奈川県が20.2％、埼玉県が15.8％、千葉県が15.3％。

東京都の新規物件では、東栄住宅、野村不動産、細田工務店、等が中心。拾遺物件では、三井不動産レジデンシャル、レーベンホームビルド、アグレ都市デザイン、等。
神奈川県の新規物件は、三井不動産レジデンシャル、一建設、京急不動産、等。拾遺物件はトーセイ、相鉄不動産、細田工務店、等。
埼玉県の新規物件は、東栄住宅、飯田産業、等。拾遺物件は中央住宅、レーベンホームビルド、ミサワホームなど。
千葉県の新規物件は、アーネストワン、東栄住宅、等。拾遺物件はアグレ都市デザイン、中央住宅。

（都県別最多平均ライン：7月）

　千葉県：土地125～149㎡　　建物90～99㎡　　価格2,000万円台、3,000万円台

契約状況

2023年7月の月間契約率は35.9％。4月から4ヶ月連続の30％台となっている。前年同月（42.2％）と比較すると▲6.3ポイントの低下となっており、2022年5月以降、契約率が前年同月を下回る状況が15ヶ月続いている。供給棟数の増加に、需要が追い付いていない。

都県別の契約率をみると、東京都は35.3％（前年同月54.2％）、神奈川県は67.7％（同40.9％）、埼玉県は17.3％（同28.6％）、千葉県は15.1％（同25.9％）となっている。
神奈川県が65％を超えているが、埼玉県と千葉県は20％を割り込んでいる。神奈川県にしても拾遺物件が契約率を引き上げている側面があり、新規物件では苦戦を強いられる物件も見られている。
エリアを問わず、全体的に出足の遅さが目立つ。徒歩15分以上やバス便、支線エリアの物件が多くなっており、それらの出足の鈍さが影響していると考えられる。

東京都では、新規物件では「プラウドシーズン成城五丁目」（6棟）、「グローイングスクエア国立ブライティア第1期」（4棟）が好調。拾遺物件では「アグレシオときわ台」（4棟）、「レーベンプラッツ金町Ⅱ」（11棟）、「ブルーミングガーデン世田谷砧1丁目」（7棟）が良好。
神奈川県では、新規物件では「ファインコート東戸塚スカイアベニュー第2期」（21棟）、「ファインコート藤沢本鵠沼ブライトコースト第2期2次」（9棟）が好調。拾遺物件では「グレーシアライフ新綱島」（9棟）、「THEパームスコート綱島」（11棟）が好調。
埼玉県では、新規物件では「ファインコート新座第3期」（4棟）が好調、拾遺物件は「レ
ーベンプラッツ川口Ⅳ」（4棟）、「アルビオコート所沢くすの木台」（3棟）が良好。
千葉県では、拾遺物件は「アグレシオ市川菅野」（3棟）が好調。

（都県別供給・契約動向）

■東京都：232棟 … 契約率35.3％
「ブルーミングガーデン世田谷砧1丁目」（7棟）は小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩16～17分。販売開始から1ヶ月以内に完売し好調な売れ行き。「祖師ヶ谷大蔵」駅まで徒歩16～17分と距離はあるが徒歩圏で、住環境も評価された。当該エリアとしては手頃な価格に抑えられていた。
■神奈川県：96棟 … 契約率67.7％
「THEパームスコート綱島」（11棟）は東急東横線「綱島」駅徒歩9分。駅から平坦な導線で徒歩9分。樹環境も良好で、立地を評価する顧客を集客できた。買い上がって購入を決めている。
■埼玉県：75棟 … 契約率17.3％
「アルビオコート所沢くすの木台」（3棟）は西武池袋線「所沢」駅徒歩4分。高額ながら約1ヶ月で完売。駅近でパークサイドという立地の良さで買い上がって購入している。
■千葉県：73棟 … 契約率15.1％
「アグレシオ市川菅野」（3棟）は京成本線「菅野」駅徒歩5分。7,000万円にグロスの壁があり、6,000万円台から進捗。近隣の学校に子どもを通わせたい教育熱心な人が多かった。

【2023年平均概要推移】
■月別供給棟数の推移

■平均商品水準の推移

※平均値→中間値掲載物件は中間値×棟数で販売総額換算

※2023年建売住宅市場の月別データはこちら。

※2021年以前の過去データはこちら。