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首都圏建売住宅市場

首都圏建売住宅市場~2008年年間需給動向

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT 建売住宅編」より

需給動向
【2008年の建売住宅月別供給推移】
月次 物件数 供給件数 対前年同月比 契約率
1月 52物件 485棟 91.5% 59.6%
2月 67物件 630棟 81.9% 44.9%
3月 65物件 636棟 83.0% 54.2%
4月 52物件 461棟 107.7% 54.4%
5月 56物件 511棟 86.9% 63.6%
6月 64物件 640棟 94.7% 43.4%
7月 63物件 603棟 100.2% 53.7%
8月 46物件 459棟 76.2% 41.6%
9月 59物件 566棟 121.7% 43.8%
10月 60物件 601棟 119.7% 49.3%
11月 64物件 596棟 86.3% 56.5%
12月 68物件 751棟 92.7% 52.3%
年計 716物件 6,939棟
(月平均578.3棟)
対前年比
93.4%
51.3%
(昨年58.7%)

【平均価格・土地・建物の都県別対前年比】
都県名 価格比 土地面積比 建物面積比
東京都 96.0% 97.9% 98.4%
神奈川県 102.5% 103.1% 101.6%
埼玉県 105.0% 94.2% 97.5%
千葉県 99.6% 95.7% 97.9%
茨城県 95.4% 109.2% 100.0%
首都圏 97.1% 98.3% 98.8%

2008年の1年間に首都圏で販売された建売住宅は716物件・6,939棟であった。前年・2007年の689物件・7,429棟に対して物件数で3.9%増加する一方、棟数ベースでは6.6%の減少となっている。
500棟近い供給棟数の減少という市場の縮小が見られるが、これと並んで注意すべきは、棟数減少下での物件数の増加である。すなわち1物件当たりの供給棟数の減少は小口販売化の進行を示しており、取りも直さず販売状況の悪化を意味している。

建売住宅のここ数年の供給推移は次のとおり。
2000年/610物件・7,370棟(12.1棟/物件)⇒2001年/592物件・7,207棟(12.2棟/物件)⇒2002年/603物件・6,981棟(11.6棟/物件)⇒2003年/579物件・7,508棟(13.0棟/物件)⇒2004年/576物件・7,531棟(13.1棟/物件)⇒2005年/680物件・8,802 棟(12.9棟/物件)⇒2006年/648物件・7,343棟(11.3棟/物件)⇒2007年/689物件・7,429棟(10.8棟/物件)⇒2008年/716物件・6,939棟(9.7棟/物件)。
2000年以降の供給の内、7,000棟の市場規模を下回ったのは2002年の6,981棟以来の事である。 2002年は"戸建て離れ"が業界紙面で言われた反面、分譲マンションは2000年に次いで史上2番目の供給量と住宅市場全体としては盛況であり、建売り・分譲マンション"共倒れ"の2008年とは供給減少の意味合いが異なっている。
1物件当たりの供給棟数も初めて10棟を下回っており、市況の悪化を印象付ける。

市況は2006年12月あたりから悪化し、2007年のサブプライムローンの破綻を経て、建売市場も"浸水状態"に至った事が認識された。9月のリーマンショックによって建売・分譲マンションとも大打撃を受けて2008年を終えた。
2008年は契約率が6割を超えた月次は1回のみと低調であり、年間契約率は2006年:63.8%⇒2007年:58.7%⇒2008年:51.3%と対前年比▲5.1ポイント、▲7.4ポイントと下落幅を拡大して落ちて来ている。
ただし、唯一性の高い物件等は高グロス帯でも売れており、他方商品企画や販売戦略の工夫により多少足回りが悪くても売れている物件も有るなど、需要そのものは無くなってはいない。長引く不況は所得の下落を引き起こしており、購入へのハードルは高くなるため、より魅力的な商品づくりが要求される。

新たな大型開発は、細田工務店・コスモスイニシア「TOKYO DECORTE」(各275区画、計550区画)を筆頭に次の様な物件が挙げられる。大和ハウス工業「レイクタウン美環の杜」(132区画、建築条件付宅地含む)、細田工務店「グローイングタウン柏・高柳 ハピリアの森」(160区画)、相鉄不動産「早川城山グランニューヴィレッジ」(288区画)、小田急不動産「リーフィア片平」(112区画)、相鉄不動産・三井不動産レジデンシャル「ル・アージュ横浜鴨居 輝憶の街」(116区画)、コスモスイニシア・東武鉄道「春日部ザ・パークアソシエ」(190区画)、コスモスイニシア「コスモアベニュー蘇我」(123区画)、三井不動産レジデンシャル「ファインコートららシティ」(268区画)、野村不動産「プラウドシーズン千葉ニュータウン中央」(181区画)など。
「ファインコートららシティ」は「ららポート」など3つの大型商業施設、その他を含む大規模複合開発の一角を占めるという点で、これまでに無い建売開発である。

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