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首都圏建売住宅市場

首都圏建売住宅市場~2007年年間需給動向

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT 建売住宅編」より

需給動向
【2007年の建売住宅月別供給推移】
月次 物件数 供給件数 対前年同月比 契約率
1月 58物件 530棟 112.8% 52.6%
2月 69物件 769棟 132.4% 57.2%
3月 62物件 766棟 168.4% 69.3%
4月 45物件 428棟 64.0% 64.7%
5月 58物件 588棟 101.6% 53.6%
6月 63物件 676棟 96.0% 53.3%
7月 55物件 602棟 98.9% 67.3%
8月 42物件 602棟 112.3% 59.1%
9月 54物件 465棟 79.8% 51.0%
10月 57物件 502棟 60.6% 60.4%
11月 55物件 691棟 101.0% 57.5%
12月 71物件 810棟 125.8% 56.7%
年計 689物件 7,429棟
(月平均619.1棟)
対前年比
101.2%
58.7%
(昨年63.8%)

【平均価格・土地・建物の都県別対前年比】
都県名 価格比 土地面積比 建物面積比
東京都 105.0% 102.2% 102.0%
神奈川県 100.4% 94.8% 98.8%
埼玉県 97.3% 102.7% 99.5%
千葉県 105.7% 101.7% 100.8%
茨城県 91.3% 102.9% 99.0%
首都圏 103.4% 99.2% 99.9%

2007年の1年間に首都圏で販売された建売住宅は689物件・7,429棟であった。前年・2006年の648物件・7,343棟に対して件数で6.3%、棟数で1.2%の増加となっている。棟数ベースでの1.2%(プラス86棟)の増加はほとんど横這いと言って良い状況であり、昨年並みの市場規模で推移した。
2007年は年の半ば以降、改正建築基準法の問題が指摘され、統計数値では建築着工戸数の減少が見られたが、建売住宅はマンションの様に1物件当たりの戸数が多くないため、建売住宅市場の規模縮小を招く様な影響は受けていない。なお狭小3階建を主に手掛ける地場業者の場合、資金力が弱いため建築確認の遅れが事業サイクルに影響し、3階建用地が滞留気味という話は聞かれた。

建売住宅のここ数年の供給推移は次のとおり。
2000年/610物件・7,370棟(12.1棟/物件)⇒2001年/592物件・7,207棟(12.2棟/物件)⇒2002年/603物件・6,981棟(11.6棟/物件)⇒2003年/579物件・7,508棟(13.0棟/物件)⇒2004年/576物件・7,531棟(13.1棟/物件)⇒2005年/680物件・8,802 棟(12.9棟/物件)⇒2006年/648物件・7,343棟(11.3棟/物件)⇒2007年/689物件・7,429棟(10.8棟/物件)。
2005年を除くと2000年以降年間7,200~7,500棟の市場規模で推移している。なお2006年、2007年と1物件当たりの供給棟数が減少を続けており、市況が一層厳しさを増している事が窺われる(物件の小規模化、あるいは小口販売化の進行)。

新たな大型開発を見てみると京浜急行電鉄・京急不動産「京急ニューシティ湘南なぎさの丘」(667区画、他ハウスメーカーにも用地卸し)は別格の規模であり、全体がオール電化という点でも特殊。そのほか都営住宅の再開発で70年定借(底地は東京都所有)の東京工務店「むさしのiタウン 四季の街」(280区画)、小田急電鉄・東急電鉄「天空の丘 AIRY HILLS」(118区画、2006年11月新規供給の捕捉漏れ)、東京建物「ブリリアテラス三鷹の杜」(95区画)、中央グリーン開発「パレットコート七光台10 Winds Avenue」(142区画)、新日鉄都市開発「千城台ウェルウィン ガーデンヴィレッジ」(145区画)、積水ハウス「コモンステージおゆみ野ファーストヒルズ」(124区画)などが挙げられる。街区入口を限定し、内部環境を外部から守る街区構成を取るのに加え、街区入口に監視カメラ付防犯灯を設置するなど安全への配慮に重きを置く物件も出て来ている。

市況に関しては2006年12月からの悪化を引きずっての厳しいスタートであり、年度末の数字合わせなど契約率の高い月次もいくつか有ったが、年間を通して低調であった。春先あたりには「秋には市況は回復する」という観測が良く聞かれたが回復感は無く、逆にサブプライムローンの破綻の影響もあって、初夏頃までは価格上昇を何とかしのいでいた人気路線・高額物件にも秋以降は明確に影響が出てきており、市況はより一層厳しさを増した感じが有る。年間契約率も前年比▲5.1ポイントの大きな下落となっている。

物件の価格は首都圏平均で前年比3.4ポイント上昇しており、東京都、千葉県で顕著である。神奈川県は前年と変わらないが土地・建物面積が縮小しており、実質的な上昇となっている。ユーザーの予算が付いて来ない物件価格の独り歩きの上昇が売れ行き低下に繋がっていると言えよう。

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