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首都圏建売住宅市場

首都圏建売住宅市場~2006年年間需給動向

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT 建売住宅編」より

需給動向
【2006年の建売住宅月別供給推移】
月次 物件数 供給件数 対前年同月比 契約率
1月 45物件 470棟 71.4% 57.7%
2月 52物件 581棟 77.3% 67.8%
3月 41物件 455棟 79.4% 56.7%
4月 44物件 669棟 109.9% 59.5%
5月 54物件 579棟 64.2% 68.4%
6月 58物件 704棟 80.7% 68.6%
7月 58物件 609棟 82.5% 64.4%
8月 48物件 536棟 108.5% 63.8%
9月 54物件 583棟 86.1% 66.2%
10月 72物件 829棟 78.4% 64.3%
11月 62物件 684棟 94.0% 67.3%
12月 60物件 644棟 86.8% 57.9%
年計 648物件 7,343棟
(月平均611.9棟)
対前年比
83.4%
63.8%
(昨年59.9%)

【平均価格・土地・建物の都県別対前年比】
都県名 価格比 土地面積比 建物面積比
東京都 105.5% 104.3% 102.3%
神奈川県 111.1% 104.5% 101.9%
埼玉県 112.0% 101.5% 102.6%
千葉県 101.5% 100.1% 99.8%
茨城県 114.2% 97.1% 106.9%
首都圏 105.2% 104.5% 102.6%

2006年の1年間に首都圏で販売された建売住宅は648物件・7,343棟であり、これは過去8年間では最多の供給量であった昨年・2005年の680物件・8,802棟に対して▲16.6%の大幅減少供給となっている(棟数ベース)。それまでの最多供給が7,500棟台であった事からすると2005年の供給が"異常値"というくらいに多かったともいえ、その意味では一昨年以前の"平常値"に戻ったと考えられる。
建売住宅のここ数年の供給推移は次のとおり。
1998年/656物件・6,917棟(10.5棟/物件)⇒1999年/563物件・6,300棟(11.2棟/物件)⇒2000年/610物件・7,370棟(12.1棟/物件)⇒2001年/592物件・7,207棟(12.2棟/物件)⇒2002年/603物件・6,981棟(11.6棟/物件)⇒2003年/579物件・7,508棟(13.0棟/物件)⇒2004年/576物件・7,531棟(13.1棟/物件)⇒2005年/680物件・8,802 棟(12.9棟/物件)⇒2006年/648物件・7,343棟(11.3棟/物件)。

1物件当たりの供給棟数は2003年~2005年は約13棟で一定していたが、2006年は11.3棟と減少している。 2003・2004年が580物件弱・7,500棟台の供給水準に対して2006年は650物件弱・7,300棟台であり、物件の小規模化、あるいは小口販売化が進んだと見て取れる。

新たな大型開発は2005年程には目立っていない。細田工務店・相互住宅「1000 FOREST成田はなのき台」(1,000区画)の開発団地は別格であるが、そのほかは100~200区画以内に納まる規模である。主なものを挙げると中央住宅「ボゥ ヴィラージュ美園」(172区画)、中央グリーン開発「パレットコート七光台RARK SIDE」(132区画、加えて隣接街区をPARK SIDE 2ndとして41区画開発)、野村不動産「プラウドシーズン府中武蔵野」(97区画)、同「プラウドシーズン横浜戸塚」(100区画)、同「プラウドシーズン横浜中山」(112区画)など。
新たな大型開発を"投入"するというよりも、2005年新規開発の大型物件を期分け販売という形で商品化する"産出"の方にむしろ力点が置かれていた。

供給が減少した事から売れ行きは好転し、契約率は2003・2004年の水準(65.3・64.1%)には及ばないものの6割台を回復している。春までは昨年の流れを引きずって低調であったが、5月~11月は7ヶ月続けて6割台半ば~後半で安定的に推移しており、市況の回復が感じられる。

価格・土地面積・建物面積の平均値は2005年と比較してどれも上回っており、商品特性の向上とそれに伴う価格の上昇が見られた。また地価の上昇も多少の影響を及ぼしていると思われる。平均価格は神奈川県と埼玉県で大きく1割強上昇している。神奈川県では東急田園都市線での東急、コスモスイニシアの供給、野村「横浜中山」「横浜戸塚」などグロスの張った物件供給が増加した事が一因と思われる。
埼玉県では好立地物件の増加に加え「ボゥ ヴィラージュ美園」などの高グロス物件の供給が影響していると考えられる。千葉県は価格・土地・建物とも前年と同水準で変化が無かった。茨城県はつくばエクスプレス沿線で大手ハウスメーカーが供給した事から価格は大幅に上昇した。

マンション市場では「新価格」「新・新価格」なる言葉の踊った年であったが、建売市場には未だ波及していない。つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅前の開発物件「ザ・フォレストカーサ」が唯一相当すると思われる(平均価格は第1期1次7,121万円、2次6,330万円)。最高価格がキラリと光る物件は「イトーピアコート上用賀」「ハーモニーデイズ芦花公園」などいくつか見られた。

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