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首都圏建売住宅市場

首都圏建売住宅市場~2005年年間需給動向

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT 建売住宅編」より

需給動向
【2005年の建売住宅月別供給推移】
月次 物件数 供給件数 対前年同月比 契約率
1月 52物件 658棟 113.4% 55.5%
2月 53物件 752棟 89.4% 60.9%
3月 44物件 573棟 97.9% 54.3%
4月 51物件 609棟 141.3% 58.8%
5月 67物件 902棟 158.2% 64.2%
6月 69物件 872棟 124.4% 60.7%
7月 58物件 738棟 140.6% 56.9%
8月 43物件 494棟 120.5% 44.9%
9月 60物件 677棟 126.8% 55.2%
10月 75物件 1,057棟 129.4% 72.7%
11月 58物件 728棟 88.7% 58.8%
12月 50物件 742棟 103.6% 62.1%
年計 680物件 8,802棟
(月平均733.5棟)
対前年比
116.9%
59.9%
(昨年64.1%)

【平均価格・土地・建物の都県別対前年比】
都県名 価格比 土地面積比 建物面積比
東京都 102.3% 94.9% 98.7%
神奈川県 101.6% 101.2% 100.2%
埼玉県 99.7% 102.6% 99.5%
千葉県 97.9% 104.5% 100.0%
茨城県 142.5% 100.5% 104.7%
首都圏 100.2% 100.5% 99.6%

2005年の1年間に首都圏で販売された建売住宅は680物件・8,802棟であり、過去8年間では最多の供給量となった。
昨年の2004年もそれまでの過去最多であったが、実際には一昨年の横這いに近い"鼻差"の過去最多であった。
しかし2005年の供給は2004年に対し104物件・1,271棟の差を付けての"ぶっち切り"の過去最多となった。
建売住宅のここ数年の供給推移は次のとおり。
1998年/656物件・6,917棟(10.5棟/物件)⇒1999年/563物件・6,300棟(11.2棟/物件)⇒2000年/610物件・7,370棟(12.1棟/物件)⇒2001年/592物件・7,207棟(12.2棟/物件)⇒2002年/603物件・6,981棟(11.6棟/物件)⇒2003年/579物件・7,508棟(13.0棟/物件)⇒2004年/576物件・7,531棟(13.1棟/物件)⇒2005年/680物件・8,802 棟(12.9棟/物件)。

上記供給推移に見られるように1999年を除いて7,000棟前後~7,000棟台半ばで推移しており、これまで8,000棟を超えた事は無かった。
その意味で約8,800棟という数値は非常に大きいと言える。
1物件当たりの供給棟数は2003年~2005年は約13棟で一定しており、これは供給物件そのものが順調に増えた事を意味しており、供給数値を見る限り景気回復基調の下に大幅な供給増に転じたと言う事ができよう。

月次毎の供給を見ると、対前年同月比では2月・3月・11月を除いて全て前年を上回っている。
特に4月・5月・7月の対前年比の伸びが大きく、年度末の3月とゴールデンウィークの5月に挟まれた4月の供給が多かった事は意味が有る。
各月次では5月が902棟、10月が1,057棟と特に多かったが、これまで月次の供給が900棟を上回った事は無く、この点でも過去最多であった。

2005年は新たな大型開発が目立った年でもあり、供給増の要因であると同時に建売市場の活気を物語る事柄でもある。
主なものを挙げると近鉄不動産「ローレルヒルズ手賀の杜」(726区画、全1,650区画)、相鉄不動産「湘南みずきサウザンドビレッジ」(約400区画、全1,000区画予定)、野村不動産「プラウドタウン稲毛」(350区画、全777区画)、住協/住総「時空の庭 グランシア」(364区画)、リクルートコスモス「グランフォーラム宮崎台」(238区画)、同「コスモアベニュー東京ガーデンイースト」(全93区画)、中央グリーン開発「パレットコート七光台Ⅱ」(164区画)など。

一方売れ行き面では供給とは反対に低調であり、年計では6割を切って59.9%の契約率。
2003年/65.3%、2004年/64.1%に対して大きく落ちており、各月次の契約率を見ても6割を上回ったのは2・5・6・10・12月の5ヶ月のみであった。
初月契約率に拘泥しない青田物件が多いという側面も有るが、全体的に好・不調の格差は大きくなっており、大幅な供給増に伴い売れ行きは厳しさを増した。

物件価格(平均価格)を見ると東京都、神奈川県では価格が下げ止まっている。
特に東京都では土地・建物は若干狭くなっても利便性の良い立地で販売価格の上乗せを図る傾向があったと推測できよう。
茨城県は「つくばエクスプレス」の開通により新駅周辺で都市再生機構卸しの用地にハウスメーカーなどが高額物件を供給しており、大幅な価格上昇が見られた。

商品企画面では「エコウィル」(ガス発電・給湯暖冷房システム)の「ローレルヒルズ手賀の杜」(726区画)での標準採用が大きな動きで、「ヴェルデの杜 柏」(60区画)でも採用された。
京葉ガスだけでなく、これまで燃料電池の開発に軸を置いていた東京電力も2006年1月からはTVCMを実施して販売に乗り出しており、今後採用例が増えるものと思われる。

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