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首都圏建売住宅市場

首都圏建売住宅市場~2015年年間需給動向

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT 建売住宅編」より

【2015年の建売住宅月別供給推移】
月次 物件数 供給件数 対前年同月比 契約率
1月 47物件 455棟 126.7% 55.6%
2月 52物件 497棟 95.0% 55.5%
3月 36物件 252棟 51.4% 57.9%
4月 42物件 466棟 137.5% 62.2%
5月 51物件 489棟 100.8% 58.9%
6月 32物件 255棟 67.3% 62.4%
7月 52物件 506棟 101.6% 68.8%
8月 41物件 437棟 122.1% 61.1%
9月 47物件 539棟 116.7% 61.0%
10月 45物件 485棟 105.9% 59.0%
11月 45物件 483棟 94.9% 59.2%
12月 59物件 482棟 71.6% 70.3%
年計 549物件 5,346棟 (月平均445.5棟) 対前年比 96.6% 61.1% (昨年58.9%)
【平均価格・土地・建物の都県別対前年比】
都県名 価格比 土地面積比 建物面積比
東京都 105.9% 101.8% 100.7%
神奈川県 98.4% 94.7% 97.7%
埼玉県 106.9% 91.4% 99.8%
千葉県 98.0% 103.1% 99.3%
茨城県 100.0% 110.5% 97.6%
首都圏 102.2% 99.4% 99.8%
2015年の1年間に首都圏で供給された建売住宅は549物件・5,346棟であった。前年・2014年の536物件・5,533棟に対して物件数は2.4%の増加、棟数ベースでは逆に▲3.4%の減少(-187棟)となった。市場規模が縮小する中での物件数増加であり、小規模開発の増加、小口の期分け販売の増加が要因と考えられる。

建売住宅の過去10年間(2006年以降)の供給推移は次のとおり。
2006年/648物件・7,343棟(11.3棟/物件)⇒2007年/689物件・7,429棟(10.8棟/物件)⇒2008年/716物件・6,939棟(9.7棟/物件)⇒2009年/581物件・5,374棟(9.2棟/物件)⇒2010年/545物件・5,923棟(10.9棟/物件)⇒2011年/543物件・5,770棟(10.6棟/物件)⇒2012年/526物件・5,421棟(10.3棟/物件)⇒2013年/542物件・5,695棟(10.5棟/物件)⇒2014年/536物件・5,533棟(10.3棟/物件)⇒2015年/549物件・5,346棟(9.7棟/物件)
2年続けて減少傾向であり、リーマンショックの翌年(2009年)や震災発生の年(2011年)よりも少ない供給となった。また、1物件当たりの供給棟数を見ても、小規模・小口化が顕著である。

一方、年間契約率は対前年比2.2ポイント上昇し、6割台に乗った(61.1%)。震災発生の2011年以降、5割台後半で推移していたが、供給の減少下でようやく上昇方向に若干反発した(とは言え、販売の小口化が顕著な中では、売れ行き回復は実感できない)。

区画数が3桁を越えるような新規の大型開発は、「レイクタウン美季の杜 Five Seasons」(ハウスメーカー5社、建築条件付宅地分譲は2014年夏から先行)程度であり、新規開発の話題性としては地味な年であった。

エネルギー関連では、家庭用燃料電池「エネファーム」の採用事例は増えつつあるが、コスト面で蓄電池、太陽光発電システムとのセット採用例は少なく、ネット・ゼロ・エネルギーハウスへの取り組みはまだ弱い。

価格は神奈川・埼玉・千葉の3県では前年と逆の動きで上下した。一方、東京都は2年連続の上昇傾向となっている(103.0%→105.9%)。土地価格の上昇により、「用地仕入れが思い通りにできない」という話がしばしば聞かれたが、23区内、都下共に用地の高額仕入が物件価格に反映された形となっている。
日銀の「マイナス金利」政策により、事業者の資金調達が容易になると、入札案件は参加事業者の増加が見込まれ、仕入れ競合による土地価格の上昇 ⇒ 物件価格への反映(上昇)が予想される。そのため、ローン金利が下落してもユーザーにとっては必ずしも買い易くなるとは限らず、売主にとっては売りにくい状況が生じる可能性がある。契約率の回復には障害が多い。

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