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首都圏マンション市場

首都圏マンション市場~2007年を振り返って

「KOHKEN REALTY MONTHLY REPORT マンション編」より

供給ピークから年間供給戸数7万戸割れの大幅減。東京23区を中心に価格は上昇。売行きは郊外部などを中心に鈍化し二極化傾向。
首都圏におけるマンションの年間供給戸数は69,521戸と、1998年以来の7万戸水準まで減少した。 06年は販売価格の上昇局面において供給の様子見・先送りが継続し供給戸数が伸び悩んで年間供給量が9万戸の大台を割ったが、07年はそれをさらに大きく下回る水準に留まった。 07年は年初の時点では06年からの供給先送り物件の存在もあり、またデベロッパー各社の供給余力も大きかったことから06年並みの供給水準が予測された。 しかしながら1~3月期にあっては、決算期に備え在庫のクリアランスや継続物件の販売がメインとなり、その後も価格上昇に伴う売行きの不振や様子見の継続が続き、さらに用地費の上昇・建築費高騰による工期や事業の見直しなども見られるようになった。 結果、供給戸数は頭打ち・減少に向っていき、下半期からは改正建築基準法による確認申請期間の長期化も大きく影響した。 もっとも、07年は供給された69,521戸の他に継続物件の未供給分が3万戸程度あり、実際の潜在供給余力は10万戸規模に上る模様である。

一方供給戸数の減少と相俟って、販売価格・平均坪単価の上昇が顕著に見られた。 06年から見られていた所謂「新価格物件」の供給も増加、3月以降(9月を除いて)首都圏全体の新規販売物件の平均坪単価は200万円/坪を上回っている。 特に東京23区における価格・単価の上昇が目立っている。

また売行きだが、8月までは06年からと同様の流れで月間契約率が80%を上回る状況が続いたが、お盆休み明けの9月から11月は、契約率は80%割れ・完売率はの30%割れとなり、売行きの鈍化が数字上に表れた。 これは用地価格上昇後に仕入れられ建築費高騰の影響を受けた物件が増加した影響が大きく、特に郊外部では支線沿線立地・スポット立地に難のある物件や中小物件などの苦戦が目立ち、売行きの二極化が顕著になっている。

年間の都県別供給は東京都29,784戸(42.8%)、神奈川県18,218戸(26.2%)、埼玉県9,071戸(13.0%)、千葉県11,273戸(16.2%)、茨城県1,175戸(1.7%)というシェア分布で、供給立地の分散化傾向が継続している。
2008年も当面2007年と同様の供給状況が継続見込みだが、市場の先行きには不透明感も強い。
2008年は継続物件の未供給分や建築確認の申請期間長期化による07年からの先送り物件などが多く存在し、またデベロッパー各社の供給余力も少なくなっていない。 当面07年と同様な供給状況になると思われるが、一方で景気全体の減速感といったマインド低下要因が市場の先行きにどう影響するのか、不透明感も強いと言えよう。

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